买受人信息不实致迟延付款构成根本违约,合同约定违约金为成交总价款1190万元的20%,法院为何只判决48万?!
——姜某与攸某房屋买卖合同纠纷纠纷案(二审)法律解析
2020/11/19 13:49:01  点击率[44]  评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】合同法
    【出处】微信公众号: 张涛律师
    【写作时间】2020年
    【中文关键字】合理注意义务;购房资格;延迟履行;根本违约;违约金数额
    【全文】

      【要点提示】
     
      本案合同履行过程中,因买受人提交的个人信息不真实,进而影响尾款支付时间和过户时间,法院据此认定其行为构成双方约定的根本违约,应向出卖人支付违约金。但因出卖人在此类房屋大宗交易中对买受人的购房资格问题未尽到合理注意义务;买受人的违约行为仅影响到尾款支付和过户的时间,其余购房定金及前期购房款均已陆续向出卖人支付;买卖双方均同意继续履行;故对于违约金数额,法院在出卖人未举证证买受人违约行为给其造成损失数额的情况下,认定其主张的过高而最终予以酌定。
     
      【当事人信息】
     
      原告:攸某(反诉被告、被上诉人、买受人)
     
      被告:姜某(反诉原告、上诉人、出卖人)
     
      第三人:郝某、房地产经纪公司
     
      【案情简介】
     
      2018年3月14日,姜某作为出卖人(委托代理人曹某)与攸某作为买受人签订《房屋买卖合同》,约定姜某将案涉房屋出售给攸某,房屋成交价格为1190万元,具体付款方式详见补充协议……
     
      同日,姜某(曹某代)作为甲方(出卖方)、攸某作为乙方(买受方)、房地产经纪公司作为丙方(居间方)签订《补充协议1》,第一条关于房屋交易具体事宜的约定为:“……2、具体付款方式及期限:(1)乙方于2018年3月14日向甲方支付购房定金50万元;(2)乙方于房屋核验后两日内向甲方支付第二笔购房款定金150万元;(3)乙方于甲方还款前两日向甲方支付购房款90万元;(4)乙方于2018年4月30日前向甲方支付购房款200万元;(5)乙方于过户前两日内日将购房款220万元存入资金监管账户,剩余人民币480万元于过户当日付清后办理过户手续……第三条违约责任约定:……3、乙方出现下列情形之一的构成根本违约,甲方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同:(1)提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效,导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;(3)逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过10日的。乙方出现上述根本违约情形之一的,应在违约行为发生之日起10日内,以相当于房屋总价款20%向甲方支付违约金……”
     
      姜某(曹某代)作为甲方、攸某作为乙方签订过另一份《补充协议2》,约定甲方出售案涉房屋,总房款1190万元,包括案涉车位……经甲乙双方协商,如乙方资质未通过,甲方配合乙方以公司名义购买,或者配合乙方指定的具备购买资格的人购买,在规定期限内乙方不能办理过户手续视为乙方违约;经甲乙双方协商,在2018年5月20日之前办理过户手续。
     
      后,双方因网签问题产生矛盾,攸某要求过户,姜某要求撤销网签。经查,攸某的婚姻登记档案显示,攸某与郝某于2019年1月2日登记结婚,双方之前的婚姻状况均为未婚。攸某认可其个人没有购房资格,郝某现具备购买存量住宅购房资格。
     
      攸某向法院诉请:1.判令姜某立即将涉案房屋和车位过户到攸某和郝某名下;2.判令姜某支付攸某710万元产生的利息。
     
      姜某向法院反诉请求:1.判令攸某在过户前支付姜某购房尾款480万元;2.判令攸某支付逾期付150万元购房款的违约金17850元;3.判令攸某支付姜某逾期付220万元购房款的违约金71400元;4.判令攸某从2018年5月21日期按每日5950元支付逾期付480万元购房款的违约金至实际全部支付完毕截止。
     
      【法院判决】
     
      【一审】
     
      一、攸某付姜某购房款480万元及违约金48万元;
     
      二、姜某于攸某履行完毕判决第一项给付内容之日起七日内,协助攸某办理完毕涉案房屋的产权转移登记手续,将上述房屋转移登记至郝某、攸某名下;
     
      三、驳回攸某的其他诉讼请求;
     
      【二审】
     
      驳回上诉,维持原判。
     
      【案件解析】
     
      房屋买卖合同履行过程中,买受人因提供的个人信息不真实致迟延履行,构成根本违约!
     
      当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同对缔约双方具有法律拘束力。合同缔约方应全面履行各自的合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
     
      关于买方购房资格及房屋买卖合同能否继续履行问题。根据查明的事实,买卖双方于2018年3月14日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议1》《补充协议2》系双方的真实意思表示,也未违反法律法规的强制性规定,应属合法有效,双方应恪守履行各自的合同义务。郝某、攸某作为本市户户籍居民家庭具备购房资格,上述合同的继续履行不存在障碍,姜某亦同意继续履行,故关于攸某主张将案涉房屋过户到郝某、攸某名下的诉讼请求,法院予以支持。
     
      关于买方延迟付款应否支付违约金数额问题。根据《合同法》第114条,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中,在双方合同履行过程中,因攸某提交的个人信息不真实,进而影响尾款支付时间和过户时间,法院据此认定攸某的行为构成双方约定的根本违约,应向姜某支付违约金。①从双方当事人签订的涉案合同相关条款的约定及沟通聊天记录等可以看出,姜某如在此类房屋大宗交易中尽到合理注意义务,则应注意到攸某的购房资质问题。②在合同履行过程中,攸某的上述违约行为仅影响到尾款支付和过户的时间,其余购房定金及前期购房款攸某均已陆续向姜某支付。③双方合同目的系房屋买卖,双方均同意继续履行,姜某出售房屋的目的亦能实现,在其未举证证明攸某的上述违约行为给其造成损失数额的情况下,其主张的违约金数额过高。法院结合上述情形,对攸某向姜某支付违约金的数额酌定为48万元。
     
      【涉案法条】
     
      《中华人民共和国合同法》
     
      第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
     
      第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
     
      依法成立的合同,受法律保护。
     
      第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
     
      当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
     
      第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

    【作者简介】
    作者:东卫•张涛律师团队

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