给长租公寓“排雷止爆”亟待纳入法治化轨道健康运行
2020/11/12 8:26:15  点击率[103]  评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】民商法学
    【出处】本网首发
    【写作时间】2020年
    【中文摘要】如何给长租公寓“排雷止爆”?当务之急是化解矛盾,最大限度地为受害者挽回损失。从长远来看,要立法完善规范房屋租赁市场,强化监管,将长租公寓这样的新型房屋租赁方式纳入法治化轨道健康运行。
    【中文关键字】长租公寓;爆雷;排雷止爆
    【全文】

      9月16日晚,广州城璞长租公寓爆出资金链断裂,公司“跑路”带走租客预缴的租金,数百名租户和房东前往城璞公寓总部讨要说法,该公司名下的西安城璞遇家公寓也出现了同样的情况。此前,广州城璞长租公寓房租骤降,“8000元跟房东收的房子,3500元就租给了租客”,招揽大批租客,收取年付租金后,一条“破产”的通知,就把业主和租客都“坑”了。
     
      所谓“长租公寓”,又名“白领公寓”,“单身合租公寓”,是房地产市场一个新兴的行业,将业主房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家具家电,以单间的形式出租给需要人士。曾几何时,长租公寓凭借其精装修、设备齐全、人性化管理,更为年轻租客所接受等优势,一时风头无两。现如今,资本退潮、租金贷问题频出后,这一风口上的商业模式,徒剩一地狼藉。
     
      为何长租公寓频出“爆雷”事件?“高收低租”“长收短付”既是长租公寓的优势,却也是“爆雷”隐患的软肋。加之租金贷的出现,更让这一商业模式逐步脱离市场真实需求,变成疯狂的资本游戏。一旦经济出现下行苗头,住房租赁市场疲软,出现高空置率等现象,都会成为压垮虚胖骆驼的最后一根稻草。
     
      如何给长租公寓“排雷止爆”?当务之急是化解矛盾,最大限度地为受害者挽回损失。对这些受害者来说,长租公寓一旦“爆雷”,房东和租客都有损失。从房东角度,租赁公司都跑路了,他们会强行收房止损;从租客角度,租客缴纳了租金,房东无权赶走租客。因此,公安机关、市场监管等有关职能部门,要积极主动协助房东和租客找到“爆雷”跑路者及其源头,依法最大限度地追回房东和租客的损失。这样才能有助于化解矛盾,维护租赁市场秩序和社会和谐。
     
      从长远来看,要立法完善规范房屋租赁市场,强化监管,将长租公寓这样的新型房屋租赁方式纳入法治化轨道健康运行。
     
      不可否认,相较于传统分散式的个人租赁,长租公寓无论是从管理还是服务便利的角度看,都有明显的优势和进步。但是,在租赁市场快速发展的过程中,绝不能任由其违反市场规律和法治原则,巧取豪夺、欺满诈骗、滋生乱象,更不能让长租公寓变成套路租客的疯狂资本游戏。
     
      一是依法出台和完善租赁市场运行管理的政府规章和地方性法规。关于房屋租赁,合同法(民法典合同编)等相关法律法规有所规定,但如何防范新型的长租公寓“爆雷”,缺乏针对性的限制和约束措施,诸如如何限制“高收低租”“长收短付”“租金贷”,如何设置长租公寓准入门槛,如何预防资金链断裂“爆雷”跑路等。据了解,住建部日前已制定《住房租赁条例(征求意见稿)》面向社会公开征求意见,明确建立住房租赁企业登记制度,设置行业准入门槛,规定租赁企业、房产中介不得违规提供金融产品和服务等。笔者建议,地方各级人大常委会要发挥自身立法优势和基层立法联系点的优势,为这一政府规章建言献策,有针对性地给诸如长租公寓“爆雷”跑路事件,提出“排雷止爆”对策。同时,也可结合本地房屋租赁市场的实际情况,制定更加细致且切实可行的房屋租赁市场监督管理办法,有针对性设置预防保障性、限制准入性、管理惩戒性条款,推进诸如长租公寓这样的新型房屋租赁方式在法治化轨道上健康持续运行。
     
      二是助推房屋租赁市场依法健康运行,防患于未然。地方各级人大常委会要切实推进加大对市场经济法律,尤其是加大对已出台即将于明年施行民法典的宣传力度,以提高企业合法经营的自觉和公民保护自身合法权益的警觉,防患于未然;要通过开展有针对性的专题视察调研、执法检查等法定有效的监督方式和手段,切实履行监督职能,推进市场监督管理等政府职能部门依法履职监管到位,锚点推进强化市场法治化、诚信化建设,以保障包括长租公寓在内的市场依法健康有效运行。

    【作者简介】

    滕修福,系人大实践与理论研究者。


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