开发商没有取得商品房预售许可证销售房屋,二审法院为何改判不支持已付购房款一倍赔偿?
2020/10/22 10:53:58  点击率[51]  评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】合同法
    【出处】微信公众号:张涛律师
    【写作时间】2020年
    【中文关键字】商品房买卖合同纠纷;商品房预售许可证;认购协议无效;已付购房款一倍赔偿;现房买卖
    【全文】

      【要点提示】
     
      本案开发商与买房人签订认购协议书时,房屋已经通过竣工验收,为现房状态。开发商未取得案涉房屋的土地使用权证书、建设工程规划许可证等行政许可证明材料建设并销售房屋,系违反法律、行政法规的效力性强制性规定导致认购协议无效,而非因其故意隐瞒未取得商品房预售许可证销售房屋致认购协议无效,故买房人要求开发商承担一倍已付购房款赔偿责任的诉请法院未支持。
     
      【当事人信息】
     
      原告:刘某(被上诉人)
     
      被告:某房地产开发公司(上诉人,即房地产开发公司/开发商)
     
      【案情简介】
     
      2010年6月23日,刘某(乙方)与房地产开发公司(甲方)签订认购协议书两份,其中一份约定:乙方购买便民服务中心综合楼房号1006一处,付款方式为一次性,2010年6月23日付定金2万元,2010年6月25日付房款476640元。另一份约定:乙方购买便民服务中心综合楼房号1007一处,付款方式为一次性,2010年6月23日付定金2万元,2010年6月25日付房款223880元。两份认购协议第六条均约定,乙方在付清全款后甲方将在两年内将房产证交付乙方使用。上述认购协议签订后,刘某如约足额交清定金和后续购房款,房地产开发公司在刘某交清全部购房款后向刘某交付了1006、1007号房屋,刘某已实际占有并使用所购房屋,但房地产开发公司至今未按认购协议第六条约定向刘某交付房产证。
     
      刘某诉请:1、解除2010年6月23日签订的两份房屋认购协议书;2、房地产开发公司全额返还购房款740520元及利息36万元;3、房地产开发公司赔偿损失约740000元;4、房地产开发公司承担已付的购房款740520元一倍的赔偿责任。
     
      【法院判决】
     
      【一审】
     
      一、房地产开发公司返还刘某购房款740520元,刘某返还房地产开发公司便民服务中心综合楼房号1006、1007号房屋两处;
     
      二、房地产开发公司赔偿刘某已付购房款740520元;
     
      三、驳回刘某其他诉讼请求。
     
      【二审】(改判)
     
      一、维持一审判决第一、第三项;
     
      二、撤销一审判决第二项。
     
      【案件解析】
     
      开发商没有取得商品房预售许可证销售房屋,二审法院为何改判不支持购房款一倍赔偿?
     
      案情补充:审理查明,案涉便民服务中心综合楼于2008年5月1日开工建设,于2009年8月15日竣工,2009年9月份出具建设工程竣工验收报告。刘某、房地产开发公司签订认购协议时房地产开发公司并未取得商品房预售许可证明,且房地产开发公司至今未取得案涉土地使用权证书,也未持有建设工程规划许可证和施工许可证。
     
      一审法院认为:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项规定,出卖人订立商品房买卖合同时,具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案原、被告所签订的认购协议书第六条均约定乙方(原告)在付清全款后甲方(被告)将在两年内将房产证交付乙方使用,但被告逾期未能向原告提供办理不动产权登记所需相关行政许可证明材料,由此可以认定因此,原告要求返还已付购房款740520元,并由被告承担原告已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求,依法应当支持。
     
      二审法院认为(改判):房地产开发公司与刘某签订认购协议书时,房屋已经通过竣工验收,为现房状态。本案系因房地产开发公司在未取得案涉房屋的土地使用权证书、建设工程规划许可证等行政许可证明材料建设并销售房屋,违反法律、行政法规的效力性强制性规定导致认购协议无效,而非因上诉人房地产开发公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证销售房屋致认购协议无效,因此,本案不适用最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条规定的因故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明而导致合同无效的情形。一审判决认定房地产开发公司具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明没有事实依据,适用法律错误。房地产开发公司在未取得案涉房屋土地使用权证书、建设工程规划许可证等行政许可证明材料的情况下与刘某签订认购协议书出售房屋,致合同无效,系过错方,应当承担赔偿对方损失的责任。因刘某现未就其损失提供证据,对其损失可另行主张。
     
      【涉案法条】
     
      《中华人民共和国合同法》
     
      第五十八条 合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
     
      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
     
      第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
     
      (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
     
      (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
     
      (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
     
      《中华人民共和国民事诉讼法》
     
      第一百七十条 第一款 第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
     
      (一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
     
      (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
     
      (三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;
     
      (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。
     
      【延伸阅读】
     
      更多商品房买卖纠纷相关文章(点击标题可阅读全文):
     
      一、最高法|经典房屋买卖合同纠纷案:预约还是本约?解除还是继续履行?【附公报案例:(2013)民提字第90号判决书节选】
     
      简介:预约,即“约定将来订立一定契约的契约”。通常,人们把将来要订立的契约称为本约,而以订立本约为其标的合同便是预约。因实际中预约的形态多种多样,仅根据当事人合意内容上是否全面,并不能准确的界定预约和本约。因此,界定当事人之间订立的合同是预约还是本约,根本标准应当是当事人的意思表示。判断当事人之间存在预约还是本约关系,不能简单孤立的仅凭借双方之间订立的协议来加以认定,而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实,从中探寻当事人的真实意思,并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。
     
      二、裁判观点:附有违法建筑的房屋买卖合同有效!
     
      简介:违法建筑的建造人基于事实行为的完成,对已建成的不动产享有以占有利益为核心的相关民事权利,依法应予保护。违法建筑买卖合同标的物是否具备行政许可,是否能够实现完全转移,均不是导致合同无效的法定因素,不影响房屋买卖合同的效力。
     
      三、最高法|开发商破产后,购房者对所购房屋是否享有所有权
     
      简介:尚未建成不满足交房条件的房屋,在客观上无法转移,但楼层、房号、面积均具体明确的情况下,属于特定物;若购房人已支付全款,则该房屋不属于破产财产,购房户有权行使取回权。
     
      四、出售方能否以原产权人享有优先回购权为由,主张房屋买卖合同无效?
     
      简介:出卖方提出因原产权人不同意涉案房屋上市交易以致合同无法继续履行,法院一般会考虑:出卖方是否已通过成本价购买取得房屋产权,或通过继承过户至出卖人名下;涉案房屋是否属于禁止交易的类型;出卖人购买时与原产权人的约定能否对抗物权的公示公信效力,买受人是否有理由相信涉案房屋不存在不能交易的情形;根据法院调查取证的结果,涉案房屋原产权人是否同意上市交易等因素而裁判。
     
      五、口头达成的房屋买卖合同有效,买卖双方协商一致可解除,已支付的100万元属购房款,应全额返还!
     
      简介:依法成立的合同对当事人具有法律约束力,各方当事人均应依约履行。本案关于涉案房屋的买卖合同系双方真实意思表示,内容不违反法律、法规的强制性规定,双方应按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致,可以解除合同。
     
      六、看要点:房屋买卖“阴阳合同”的效力如何认定?
     
      简介:关于“阴阳合同”的效力,一般有三种观点:1、“阴合同”和“阳合同”均为无效合同。2、“阴合同”为有效合同,“阳合同”为整体无效合同。3、“阴合同”为有效合同,“阳合同”关于价款等的部分条款无效。笔者同意第三种观点。如果当事人之间就同一房屋分别签订数份买卖合同,该数份合同中关于房屋价款、履行方式、履行期限等实质性内容的约定不一致的,应当综合考虑合同签订时间的先后、实际履行情况、同类房屋市场交易价等因素,确定当事人的真实意思,认定应予履行的合同,从而确定多份合同的效力。一般情况下,“阴合同”是双方真实意思表示,也是双方实际上履行的合同,成立且有效,对于“阳合同”中确实存在规避税收征管、骗取贷款等损害国家或者第三人利益的行为的,合同关于价款等的相关约定应为无效。
     
      七、仅签订格式转让申请及过户协议,未就房屋买卖达成一致意思表示,不可直接确认成立合同关系
     
      简介:本案中,各方先后三次就涉案房屋签订了《转让申请》及《过户协议》,但均是为过户服务所订立的格式合同,实际并未就涉案房屋的买卖达成一致的意思表示,故不可认定成立房屋买卖合同关系。
     
      八、买方提供了1300万的足额存款证明,诉请继续履行房屋买卖合同为何被驳?
     
      简介:卖方于查封作出后,继续履行合同义务,于合理期间内使得法院解除查封。在查封解除后,诉争合同即具备了继续履行的条件,双方均应依约履行合同。买方在法院向其释明不利后果后,未于法院指定的时间将未给付房款存入法院账户,法院难以认定买方具有给付能力,进而判决确认诉争合同目的难以实现,应予以解除。

    【作者简介】
    张涛,北京市东卫律师事务所合伙人。

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