房产出卖人违反认购合同应赔偿买受人房产溢价
2020/9/10 9:57:02  点击率[47]  评论[0]
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    【学科类别】合同法
    【出处】本网首发
    【写作时间】2020年
    【中文关键字】房产买卖;认购合同;溢价
    【全文】

      房产出卖人违反预约合同的约定导致买受人无法与其签订正式的房产买卖合同后,买受人能否对该房产的溢价部分作为出卖人违约的可得利益部分而主张。齐精智律师提示西安市中级法院从2019年开始支持房产购买人向出卖人主张因出卖人违约导致的房产溢价损失,西安中院根据购买人实际支付款项占房屋总价款的比例、双方过错程度等,西安中院一般判决房产溢价部分的10%作为损失赔偿给买受人。
     
      本文不追浅陋,分析如下:
     
      一、西安市中级人民法院部分支持差价诉请。
     
      1、裁判支持购房人主张差价损失的
     
      (1)本案中,王某主张的房屋溢价损失属合同履行利益损失。张某作为违约方应向王某赔偿溢价损失。但在认定溢价损失时还需兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中,案涉房屋在价值时点的市场公允价值涨幅约为21.74万元。前述溢价损失约21.74万元即属合同履行利益。综合考虑王某实际支付款项占房屋总价款的比例、张某明确拒绝履约的过错程度以及已支持王某的定金罚则主张等因素,判令张某向王某赔偿定金罚则之外的房屋溢价损失2万元,故对王某主张房屋溢价损失的超出部分,不予支持。
     
      案件来源:西安市中级人民法院(2019)陕01民终13310号。
     
      (2)王海燕与嘉园置业公司约定支付定金10000元作为订立商品房买卖合同的担保,因嘉园置业公司的原因导致未能订立商品房买卖合同,按照法律关于定金的规定,嘉园置业公司应双倍返还王海燕定金10000元。王海燕主张嘉园置业公司无权没收10000元定金,应双倍返还定金符合法律规定,应予支持。王海燕主张嘉园置业公司承担因违约造成其无法实现合同目的之同地段、同类型房屋房价上涨溢价部分费用517445.56元。王海燕与嘉园置业公司签订认购协议书后,房价大幅度增长,考虑到双方当事人所约定的定金不足以弥补因一方违约造成的损失属客观事实。现王海燕请求赔偿超过定金部分的损失的,依法应予支持。王海燕主张按照协议约定的应付房屋总价款计算溢价部分损失,明显不当。根据本案中合同履行情况、当事人的过错程度及王海燕支付定金10000元等事实,酌情认定嘉园置业公司赔偿王海燕房屋溢价损失人民币56000元。
     
      案件来源:西安市中级人民法院(2020)陕01民终1651号。
     
      (3)预约合同的损害赔偿应从利益平衡和诚实信用、公平原则出发,结合案件实际情况,考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素综合考量,并以信赖利益为限。信赖利益包括所受损失与所失利益。所受损失包括缔约费用、准备履约所需费用、已给付金钱的利息等,该部分损失系守约方的直接损失,违约方应予赔偿;所失利益即机会损失,预约合同已经对本约标的物、对价等作出明确约定,当事人对本约的期待利益已经固化,违约方一旦违约,守约方的期待利益也随之丧失,而由于时间的关系,守约方也丧失了与他人订立同类本约合同的机会,从而导致机会损失变为现实损失,所以违约方应当适当赔偿守约方机会损失。
     
      案件来源:西安市中级人民法院(2018)陕01民终6476号。
     
      2、裁判不支持购房主张差价损失的
     
      (1)关于邢卫红请求的50万元房屋差价款损失该否予以支持的问题。因陕西新福兴公司于2017年7月向惠某乙退还1万元购房定金,邢卫红接受后,已表明双方同意解除涉案合同,邢卫红的损失也应界定到此,并且双方仅签订了预约合同,邢卫红也只支付了1万元定金,故结合本案合同的履行状况、双方的过错程度及实际损失等因素,一审判决未支持邢卫红该项请求,裁处正确。对于邢卫红上诉认为应支持其50万元房屋溢价损失的请求,本院亦不予支持。
     
      案件来源:西安市中级人民法院(2019)陕01民终6809号。
     
      (2)房屋增值差价系本约合同签订后不能继续履行产生的可得利益损失,而本案双方签订为预约合同而非本约合同,故刘少华主张房屋增值差价损失亦缺乏事实和法律依据。
     
      案件来源:西安市中级人民法院2018陕01民终5149号。
     
      (3)张某在订立定金合同时,应当预见因违反定金合同而承担的定金罚则。王某主张房屋溢价损失属于合同履行利益损失,因双方仅签订定金合同,未签订正式买卖合同,故王某主张的溢价损失,按理不应支持。
     
      案件来源:西安市中级人民法院(2019)陕01民终13310号。
     
      二、未央区人民法院不持支差价损失。
     
      1、因原、被告之间的商铺认购协议为预约合同,案涉商铺的《商品房买卖合同》无法签订导致原告受到的经济损失为信赖利益损失,并不包含可得利益损失,故对于原告要求按照周围商铺每平方米3万元余元的市场价格计算主张差价损失,无相关事实和法律依据,本案不予支持。结合原告在案涉商铺被拆除前有收取租金的事实,对于原告主张的经济损失,本案酌情支持10万元。
     
      案件来源:西安市未央区人民法院(2018)陕0112民初9754号,西安市未央区人民法院(2018)陕0112民初9752号。
     
      3、双方签订的《认购协议》为商品房预约合同,原告
     
      无权要求被告向其支付房屋差价损失。预约合同是缔约阶段,该行为并不影响原告与其他开发商缔结协议,且在解除合同的情况下,预约合同约定的违约金足以弥补原告的损失,故原告无权要求丧失缔约机会所造成的损失。另,原告在签订合同时,明知涉案房屋状态为通铺,房屋最终的面积及布局、规划尚未确定,且根据最终房屋管理部门的实测分户,实际无法缔结本约是由于事实上无法履行导致的,属于原告应承担的风险,故请求驳回原告要求判令被告赔偿原告房屋差价损失310840元的诉讼请求。
     
      案件来源:西安市未央区人民法院(2019)陕0112民
     
      初5928号。
     
      三、雁塔区人民法院裁判不支持差价损失。
     
      (1)关于房屋差价损失,《买卖定金合同》实际系预约合同,目的是为了将来签订《房屋买卖三方合同》。本案中,双方未签订《房屋买卖三方合同》,故原告该部分诉请,无事实依据,依法不予支持。
     
      案件来源:西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初18685号。
     
      (2)房屋增值差价系本约合同签订后不能继续履行产生的可得利益损失,而本案双方签订为预约合同而非本约合同,故原告主张房屋增值差价损失亦缺乏事实和法律依据。
     
      案件来源:西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初7137号
     
      (3)杨彬委托杨卫玲与沈婷签订的《定金收付书》系双方当事人真实意思表示,沈婷已按约支付了定金2万元,且支付了中介费21600元,双方理应按约在2017年8月20日前正式签署《房屋买卖三方合同》,杨彬称其与沈婷就房款支付方式未达成一致,沈婷之代理人魏国已在2017年9月7日的微信聊天记录中明确其将全款支付给杨彬后再去贷款,但杨彬又称其妻子尚未同意,说明杨彬以其行为明确拒绝履行签订正式合同的义务,应当按照《定金收付书》约定的双倍返还定金4万元。关于沈婷主张的房屋上涨损失149292元一节,沈婷支付的定金2万元系对双方签订正式房屋买卖合同的一种担保,沈婷据此要求杨彬承担房屋上涨损失,于法无据,本院依法不予支持。
     
      案件来源:西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初8562号。
     
      四、新城区人民法院裁判不支持差价
     
      本案合同的解除,是由于被告违约引起,原告有权对于解除之后的预约合同的损失赔偿做出请求,被告按原告请求退还所交的276347元及支付占用原告资金期间的利息损失(利率参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定的年率6%计算),并应按照合同约定赔偿原告的损失。至于原告要求被告以实际付款额为基础,以西安2019年6月房屋平均价格¥12537计算,赔偿531261元的诉讼请求。一是没有合同约定,二是预约相对于本约而言,其本身就是缔结本约的一个过程,原告主张的房屋价格上涨后的差价损失不属于预约合同的损失范畴,也不属于其预约合同因被告违约所遭受的实际损失,属于本约合同履行意义上的可得利益损失,故依法不予支持。
     
      案件来源:西安市新城区人民法院(2019)陕0102民初5295号
     
      五、莲湖法院不支持差价。
     
      1、鉴于《认购协议书》是一份独立的合同,其履行只是发生签订商品房买卖合同的行为,即建立一个新的合同关系,其本身并无交易发生。故被告违反该预约合同,不必适用以商品房买卖本约合同为调整对象的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定,但仍需承担违约金责任,衡量本案违约金的标准主要是原告所受到的信赖利益损失,不包括其主张的房屋差价损失即可得利益损失。结合本案实际情况,原、被告在《认购协议书》中约定违约金的计算方式为按银行同期存款利息的3倍支付,是双方当事人的真实意思表示,并不违反法律法规的相关规定。
     
      案件来源:西安市莲湖区人民法院(2018)陕0104民初3942号。
     
      2、本院认为,原、被告签订的《商铺预定合同》应属商品房买卖合同之预约合同,其作用是在订立本约存在事实或法律上的障碍时为本约的签订做好准备工作。该认购协议属于诺成合同,其生效条件不同于商品房预售合同,不以取得商品房预售许可证为生效条件,应认定为有效。协议签订后,被告至今未履行通知原告订立商品房买卖合同的义务,已构成违约,应承担相应的违约责任。原告要求退还购房款的诉讼请求,依法应予支持。鉴于《商铺预定合同》是一份独立的合同,其履行只是发生签订商品房买卖合同的行为,即建立一个新的合同关系,其本身并无交易发生。故被告违反该预约合同,不必适用以商品房买卖本约合同为调整对象的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定,但仍需承担违约金责任,衡量本案违约金的标准主要是原告所受到的信赖利益损失,不包括其主张的预期可得利益损失。
     
      案件来源:西安市莲湖区人民法院(2018)陕0104民初6344号,西安市莲湖区人民法院(2018)陕0104民初3942号。
     
      3、另因预约合同与本约合同存在法律性质上的差异,本院对原告主张差价损失631819元难以完全采纳。综合考虑西安市近年来房地产市场发展的态势及双方的履约情况,本院酌情确定被告以309901元为基数,自2016年1月21日起按中国人民银行同期贷款利率三倍向原告承担赔偿责任。
     
      案件来源; 西安市莲湖区人民法院(2018)陕0104民
     
      初7443号。

    【作者简介】
    齐精智律师,陕西明乐事务所高级合伙人,北大法学院北大法宝学堂特约讲师,公司股权、借贷担保、房产土地、合同纠纷专业律师。

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