商事仲裁当事人自查问题清单——房屋租赁(一)承租人欠付租金费用
2020/8/13 15:26:06  点击率[49]  评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】仲裁
    【出处】微信公众号:裁判判
    【写作时间】2020年
    【中文关键字】自查问题;房屋租赁;拖欠租金
    【全文】

      1.争议背景
     
      1.1申请人将案涉房屋出租给被申请人经营商铺。
     
      1.2被申请人欠付租金及费用。
     
      2.仲裁请求
     
      2.1是否可以解除租赁合同?
     
      2.2是否可以请求裁决被申请人支付解除前已经发生的租金?
     
      2.3是否需要请求裁决被申请人补交免租期的租金?
     
      2.4是否可以请求裁决被申请人支付解除后的案涉房屋占用费及其他费用?
     
      2.5是否可以请求裁决被申请人支付解除前已经发生的费用?
     
      2.6是否可以请求裁决被申请人承担案涉房屋恢复原状费用或者将案涉房屋恢复原状并返还?
     
      2.7是否还可以请求裁决被申请人交付履约保证金?
     
      2.8是否可以请求裁决被申请人支付违约金?
     
      3.要件事实
     
      3.1解除租赁合同
     
      3.1.1解除方式
     
      3.1.1.1案前解除?
     
      3.1.1.2案前解除+请求裁决确认已经解除?
     
      3.1.1.3请求裁决解除?
     
      3.1.2解除类型
     
      3.1.2.1约定解除?
     
      3.1.2.2法定解除?
     
      3.1.3解除日期?
     
      3.1.4解除事由?
     
      3.1.5解除是否有溯及力?
     
      3.1.6解除权行使情况
     
      3.1.6.1发函日期?
     
      3.1.6.2收函日期?
     
      3.1.6.3函件内容?
     
      3.1.7被申请人是否提出异议?提出异议的日期?异议的理由?
     
      3.2订约
     
      3.2.1租赁合同的签订日期?
     
      3.2.2租赁合同的生效日期?
     
      3.2.3租赁合同终止日期?
     
      3.3约定的租赁面积?约定的计租面积?实际的租赁面积?实际的计租面积?前述各个面积的构成及差异?
     
      3.4约定的交付日期与实际交付日期?
     
      3.5免租期
     
      3.5.1起始日期?
     
      3.5.2截止日期?
     
      3.5.3补交
     
      3.5.3.1是否约定补交?约定的补交条件、约定的补交金额及其计算方法?
     
      3.5.3.2应当补交的金额、计算方法?
     
      3.6约定的租金起算日期?实际起算租金日期?
     
      3.7约定的租期届满日期?
     
      3.8约定的租金标准?实际的租金标准?
     
      3.8.1每平方米月租金?
     
      3.8.2计租面积的日租金、月租金、年租金?
     
      3.8.3第一期租金的计算方法?
     
      3.8.4最后一期租金的计算方法?
     
      3.8.5租金的调整方法?已经发生的调整情况?
     
      3.9租金支付
     
      3.9.1约定的支付日期、支付方式、付款账户、收款账户?
     
      3.9.2应付租金金额及其对应的租赁期间、租赁面积?
     
      3.9.3实付租金金额及其对应的租赁期间及租赁面积、实际支付日期、实际支付方式、实际收款方及收款账户、实际付款方及付款账户?被申请人是否要求已付租金抵销?
     
      3.9.4是否全额支付?差额对应的租赁期间及租赁面积?
     
      3.10费用
     
      3.10.1费用项目
     
      3.10.1.1管理费?
     
      3.10.1.2推广费?
     
      3.10.1.3水电费?
     
      3.10.2其他--参照租金
     
      3.11保证金
     
      3.11.1约定的标准、金额、对应项目、支付日期、支付方式、付款账户、收款账户?
     
      3.11.2实际支付的金额、支付日期、支付方式、付款方及付款账户、收款方及收款账户?
     
      3.11.3约定的保证范围?是否可以与其他合同责任并列适用?
     
      3.11.4约定的抵扣保证金的条件及方法?
     
      3.11.5是否抵扣保证金?
     
      3.11.5.1抵扣保证金的条件是否成就?
     
      3.11.5.2抵扣保证金对应的项目、金额、期间、租赁面积?各个项目之间的分配?
     
      3.11.6补足
     
      3.11.6.1约定的补足情形及方法?
     
      3.11.6.2是否应当补足?
     
      3.11.6.2.1金额?
     
      3.11.6.2.2期间?
     
      3.11.6.2.3期限?
     
      3.11.6.3是否发生补足?
     
      3.11.6.3.1补足发生的时间?
     
      3.11.6.3.2补足的期间?
     
      3.11.6.3.3补足的金额?
     
      3.11.6.3.4应补足但未补足的金额?
     
      3.11.6.3.5补足后的金额?
     
      3.11.7退还
     
      3.11.7.1约定的退还条件?
     
      3.11.7.2约定的退还方式?
     
      3.11.7.3是否约定计息?
     
      3.11.7.4是否应当退还?
     
      3.11.7.4.1金额?
     
      3.11.7.4.2期限?
     
      3.11.7.5是否实际退还?
     
      3.12搬离期
     
      3.12.1是否约定了搬离期?
     
      3.12.2搬离期的确定方法?
     
      3.12.3搬离期的起始日期、截至日期?
     
      3.12.4搬离期的租金及费用?
     
      3.13搬离、返还与收回
     
      3.13.1被申请人是否已经搬离、将案涉房屋返还案涉房屋?搬离、返还的日期?
     
      3.13.2申请人是否已经收回案涉房屋?收回的日期?
     
      3.14案涉房屋占用费及其他费用
     
      3.14.1约定的占用费及其他费用计算标准、计算期限、计算方法?
     
      3.14.2约定的搬离、返还期限?
     
      3.14.3被申请人应付的费用起算日期、对应的期间、租赁面积、金额?
     
      3.15案涉房屋恢复原状
     
      3.15.1是否约定应恢复原状?恢复原状的标准、期限、费用承担?
     
      3.15.2案涉房屋的原状、现状?
     
      3.15.3被申请人是否已将案涉房屋恢复原状?
     
      3.15.3.1状况?
     
      3.15.3.2期限?
     
      3.15.4申请人是否已将案涉房屋恢复原状?
     
      3.15.5申请人已经支付的恢复原状费用标准、金额?
     
      3.16违约金
     
      3.16.1是否存在违约金条款?
     
      3.16.2违约金对象?是否与其他请求重合?
     
      3.16.2.1逾期支付违约金?
     
      3.16.2.2解除合同违约金?
     
      3.16.2.3逾期腾退房屋违约金?
     
      3.16.3违约金的计算方式?
     
      3.16.3.1基数?
     
      3.16.3.2比例?
     
      3.16.3.3起始日期、截至日期、计算过程及暂计金额?
     
      3.16.3.4按365天/年还是360天/年计算?
     
      4.仲裁庭的自由裁量空间与价值判断?

    【作者简介】
    邓永泉,北京市安理律师事务所合伙人、北京仲裁委员会仲裁员、北京国际仲裁中心仲裁员。

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