民法典新规则解读二十三:维修资金的归属和处分规则
2020/8/13 13:15:45  点击率[63]  评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】民法典
    【出处】本网首发
    【写作时间】2020年
    【中文关键字】民法典;建筑物;附属设施;维修资金
    【全文】

      第281条【建筑物及其附属设施维修资金的归属和处分】建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
     
      紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
     
      王律解读:
     
      民法典第281条是关于建筑物及其附属设施的维修资金的归属和处分规则的规定,该条源自物权法第79条的规定,在此基础上,对物权法第79条作了重大修改和完善。物权法第79条规定:“建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”较之于物权法第79条的规定,民法典第281条所作的重大修改和完善主要体现在以下五个方面:
     
      1.对于共有部分的列举由“电梯、水箱等”修改为“电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等”;
     
      2.将维修资金的用途由“共有部分的维修”修改为“共有部分的维修、更新和改造”;
     
      3.在第1款后段“维修资金”前增加了“建筑物及其附属设施的”限定语;
     
      4.将第1款后段规定的维修资金的筹集、使用情况之公示义务由“应当公布”修改为“应当定期公布”;
     
      5.增加第2款规定,即“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”
     
      所谓维修资金,根据住宅专项维修资金管理办法(建设部、财政部令〔2007〕第165号)第2条第2款规定,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。物业管理条例第53条规定:“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”“专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。”“专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”对于维修资金的归属和处分规则的理解,可从以下四个方面来把握:
     
      1.建筑物及其附属设施的维修资金的所有权属于业主共有;
     
      2.维修资金应专用于共有部分的维修、更新和改造。至于业主专有部分以外的哪些部分为共有部分,虽然民法典第281条列举了电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等,但仍要根据每一栋建筑物、每一个建筑区划的不同情况具体分析。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(法释〔2009〕7号)第3条第1款规定:“除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”住宅专项维修资金管理办法第3条规定,共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
     
      3.至于维修资金具体用于何部分维修、更新和改造,要经业主共同决定。根据民法典第278条规定,使用建筑物及其附属设施的维修资金,应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。但需指出的是,根据民法典第281条第2规定,紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。当然,何为“紧急情况”,需要在审判实践中总结一致规则,也有待于司法解释予以进一步明确。
     
      4.为保证业主的知情权,及时了解建筑物及其附属设施的维修资金的筹集情况,依法监督维修资金的使用,维修资金筹集、使用情况应当定期公布。至于“定期”的界定,一般可由业主委员会与物业服务企业或其他物业管理人在物业服务合同中事先约定,在未有约定或者约定不明确的情形下,应指合理期限,比如一季度,亦有待于司法解释予以明确。

    【作者简介】
    王冠华,北京盈科(乌鲁木齐)律师事务所股权高级合伙人、管委会副主任、执业律师,九三学社新疆区委法律专门委员会主任。

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