“合意违法”下的违建拆除费谁该承担
盛勇强;陈子龙;刘添
2020/8/5 15:56:16  点击率[21]  评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】合同法
    【出处】检察日报
    【写作时间】2020年
    【中文关键字】租赁合同;违法建筑;合意违法
    【全文】

      2009年10月,甲公司与乙公司签订《厂房租赁合同》。租用期间,乙公司在租赁场地上搭建了违法建筑,甲公司知晓后,与乙公司达成协议,约定搭建的违法建筑在租赁期内由乙公司使用,租赁期届满后,不能拆除,归甲公司所有,同时甲公司增加了相应租金。租赁期内,政府拆违办就区域内的违法建筑进行了集中清查登记。租赁期满后,乙公司于2016年12月搬离。2017年3月,政府拆违办出具《专项整治工作告知书》,要求乙公司自行将搭建的违法建筑拆除完毕。因乙公司已退租,政府拆违办要求甲公司拆除违法建筑。甲公司拆除违法建筑后向乙公司主张拆除费用,双方就此发生争议,遂涉讼。
     
      此案虽为一起普通厂房租赁合同中的违法搭建纠纷案件,但由于涉及民事与行政法律关系交织,厘清行政法律关系中的义务与民事法律关系中的权利与义务,对处理相关案件具有类案指导价值。
     
      一、出租人明知承租人在租赁场地内搭建违法建筑,并收取相应租金,视为该违法建筑系出租人和承租人合意违法搭建。
     
      所谓“合意违法”是指两个以上主体共同实施违法行为,既要有违法的主观意思,也要有违法的客观行为。案例中,出租人明知是涉案违法建筑,并收取租金,表明其主观认可,且客观获益。因此,该违法建筑视为出租人和承租人合意违法搭建。此外,违法建筑的违法性既体现在其违法搭建行为,也表现为持续的违法存在状态。案例中,出租人的认可对违法建筑的持续存在起到了重要的积极促进作用,因此,违法建筑的长期存在作为一种持续性的违法状态,出租人和承租人具有共同的合意,双方均系违法建筑拆除义务人。
     
      二、违法建筑添附物“物之利益”随主物移转所有权,行政拆除义务随之转移。
     
      首先,虽然违法建筑本身并不是法律认可的合法不动产,但其本身作为一般的物或添附物,有一定的社会财富价值,具有“物之利益”,存在归属。
     
      其次,添附物具有从属性,添附物因行政违法性而产生的相应义务随主物所有权移转或在物之所有关系与占有使用关系相分离之状态结束时,即所有权人对主物恢复占有之时,一并移转至所有人。
     
      最后,租赁期间,出租人与承租人合意搭建违法建筑,双方均属违法建筑拆除的行政义务人,但当租赁期届满,出租物回到出租人手中时,行政拆除义务即归于出租人。物之所有权人系行政拆除义务的最终责任人,所谓“跑了和尚跑不了庙”。
     
      三、合意的行政违法行为不能对抗行政法律关系中的行政管理权,但合意的内容对平等的民事主体之间追偿的法律关系而言是有法律拘束力的。
     
      首先,出租人和承租人之间并非基于单纯的行政义务替代履行的代偿法律关系,而是一种合意的行政违法行为,在该行政违法行为受行政处罚或被行政主管部门责令整改之后,行政法律关系中承担了整改义务的违法行为人能否向其他的行政违法行为人追偿或要求分摊接受整改而产生的相关费用,要分析共同违法行为人合意的内容。该合意的内容虽不能对抗行政法律关系中的行政管理权,但合意的内容对平等的民事主体之间追偿的法律关系而言是有法律拘束力的。
     
      其次,判断合同(合意)效力应坚持鼓励交易和诚实信用原则,要最大程度减少司法对意思自治的介入。根据相关司法解释,违法建筑的租赁合同无效,系标的物瑕疵,不产生租赁利益,实际租赁期间,可参照无效合同约定的租金标准支付占有使用费。案例中,出租人和承租人对违法建筑的归属进行了约定。该约定没有违反法律的强制性规定,对双方是有约束力的。根据该约定,租赁期届满后,承租人不得将违法建筑予以拆除,如拆除,应赔偿出租人相应的损失。故出租人在承担了违法建筑拆除义务之后,就有关拆除费用再向承租人追偿,无事实和法律依据,不应得到支持。

    【作者简介】
    盛勇强、陈子龙、刘添,工作单位均为上海市人民检察院。

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