案例点评:存量房屋买卖合同纠纷仲裁案
2020/8/4 11:44:08  点击率[35]  评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】合同法
    【出处】《中国商事争议解决年度观察(2017)》
    【写作时间】2017年
    【中文关键字】存量房屋买卖合同纠纷仲裁案
    【全文】

      卖方、买方、中介公司存量房屋买卖合同纠纷仲裁案
     
      一、基本案情
     
      卖方、买方、中介公司三方签订了《房屋买卖居间合同》(以下简称《居间合同》),同时,卖方与买方签订了《天津市房屋买卖合同》(以下简称《房屋买卖合同》)。两份合同均约定:
     
      (1)卖方将涉案房屋转让给买方,买方在签约之日起七日内支付20%购房款,剩余购房款通过按揭贷款支付;
     
      (2)卖方在签约后三日内将涉案房屋交付给买方;
     
      (3)在买方支付完毕剩余款项之日起三日内,卖方与买方共同办理涉案房屋过户手续;
     
      (4)双方违约责任。
     
      然而,关于办理剩余购房款按揭贷款,两份合同的约定不尽相同。《居间合同》约定,买方应在签约之日起一个月内在中国银行办理完毕按揭贷款手续并向卖方支付完毕剩余款项,否则,买方应用现金支付剩余款项。《房屋买卖合同》只约定,买方通过按揭贷款向卖方支付剩余款项。此外,《房屋买卖合同》提及了双方签订的《居间合同》。
     
      卖方如约将涉案房屋交付给买方,买方未经卖方同意就进行了装修。然而,买方未能按期支付20%购房款,经卖方一再敦促,买方在逾期十日后才支付该笔款项。
     
      买方向中国银行申请办理个人按揭贷款手续,但由于个人资质问题,买方未能在《居间合同》约定的期限内办理完毕按揭贷款手续,遂要求卖方配合其在其他银行办理按揭贷款。卖方认为在买方履约过程中的表现说明其既没有诚意也没有能力获得按揭贷款,遂拒绝了买方的要求,并要求买方以现金方式支付剩余款项。
     
      买方依然坚持要求卖方配合其在其他银行办理按揭贷款。卖方遂提起仲裁,请求仲裁机构裁决:
     
      (1)解除《房屋买卖合同》;
     
      (2)买方于裁决之日起三日内返还涉案房屋;
     
      (3)买方未能如约支付剩余购房款构成违约,应向其支付违约金×××元;
     
      (4)解除《居间合同》;
     
      (5)中介公司返还全部中介费;
     
      (6)仲裁费全部由买方承担。
     
      中介公司辩称:其已全面履行了《居间合同》的义务,卖方无权解除《居间合同》并要求返还中介费。
     
      买方辩称:双方在《房屋买卖合同》中没有约定办理按揭贷款的具体银行及期限,因此,卖方有义务配合其在其他银行办理按揭贷款手续;其之所以未能在中国银行成功办理按揭贷款手续,是因为中国银行的要求比较严格,这不代表其他银行不能办理,而且,其已经了解到工商银行是可以办理的。据此,买方请求仲裁机构驳回卖方的仲裁请求。
     
      买方还辩称:其装修是经过卖方同意的,因此,如果《房屋买卖合同》被解除,则卖方应赔偿其装修费。据此,买方提出反请求:
     
      (1)卖方未能配合其办理按揭贷款手续,构成违约,应向其支付违约金×××元;(2)卖方配合其办理按揭贷款手续;
     
      (3)如果仲裁庭裁决解除《房屋买卖合同》,则请求仲裁庭裁决卖方赔偿其房屋装修费×××元;
     
      (4)仲裁费全部由买方承担。
     
      卖方对买方的反请求辩称:《居间合同》明确约定了买方办理按揭贷款的银行及期限,卖方已经配合其向中国银行办理按揭贷款,因此不构成违约。此外,买方发短信告知其要进行装修,但卖方马上打电话告知买方不得装修,因此,买方无权要求其赔偿装修费。此外,卖方增加一项仲裁请求:裁决买方将房屋恢复原状。
     
      对此,买方答辩称:装修是经过卖方同意的,并且,卖方没有证据证明涉案房屋的原状。
     
      在仲裁庭的主持下,双方签订了调解书。
     
      二、纠纷观察
     
      本案是房地产纠纷案件中典型的适合调解的案件,仲裁庭调解结案对于各方当事人和仲裁庭自身来讲都是利大于弊,但需要仲裁庭平衡当事人的利益。
     
      1.卖方请求解除合同的原因是其认为买方没有支付能力,不是因为市场价格上涨而不想卖,完成交易符合双方的合同目的,这为调解奠定了基础。
     
      2.买卖双方在一定的期限内再次尝试办理按揭手续不会给双方造成实质性损害。对于买方来讲,何乐而不为;对于卖方来讲,如果最终未能完成交易,只是晚一些时候收回房屋,并没有收不回房屋的风险。更重要的是,双方继续仲裁要花费的时间更长。
     
      3.本案争议的争议焦点有三个:
     
      其一,双方是否约定了办理按揭贷款手续的银行和期限?
     
      其二,如果合同解除,装修费如何处理?
     
      其三,如果合同解除,是否裁决买方恢复原状?
     
      这三个问题的认定存在较大的自由裁量空间。对于仲裁庭来讲,如果以裁决方式结案,它就得通过合同解释,遵循诚信原则、公平原则,按照证据规则,依据评估结果作出认定,这非常麻烦,通过调解结案可以避免这些麻烦。对于当事人来讲,自由裁量的结果对于双方来讲存在很大不确定性,调解结案符合双方的最大利益。
     
      4.仲裁庭可以用装修费问题来平衡双方的利益。
     
      对于卖方来讲,其自然不愿意继续配合买方办理按揭贷款,仲裁庭就可以以装修费作为条件来平衡其利益,促使其继续配合。如果合同被解除,买方不得向其主张装修费,这就等于是卖方免费获得了装修,也避免了承担装修费的裁决风险。反过来,对于买方来讲,如果其不尽力办理按揭贷款,就会丧失装修费,这就会让卖方相信买方肯定会努力办理按揭贷款。
     
      5.调解结案可以案结事了。
     
      如果买方最终办理了按揭贷款或者以现金支付剩余购房款,双方就可以完成交易。如果买方没有办理按揭贷款亦未以现金支付剩余购房款,那么买方就得返还涉案房屋,但无须将其恢复原状,卖方也无须支付装修费用。反之,在仲裁庭裁决结案的情况下,若买方不主动履行将房屋恢复原状的裁决,强制执行也会非常困难。当然,如果卖方的仲裁请求是要求买方赔偿恢复原状的费用,强制执行就会变得简单,但这需要卖方变更仲裁请求;如果卖方没有意识到需要变更仲裁请求,仲裁庭就得进行释明,这就可能招致买方指责仲裁庭不公。可见,只有调解结案才能避免麻烦,让各方都没有怨言,确保案结事了。

    【作者简介】
    邓永泉,工作单位为大成律师事务所。

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