用信托制规范物业服务关系:信托财产是什么?
2020/7/24 14:25:12  点击率[24]  评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】信托、信贷法
    【出处】微信公众号: InlawweTrust
    【写作时间】2020年
    【中文关键字】信托;信托财产;物业服务关系
    【全文】

      如果用信托制来梳理和改造物业服务关系,首先需要考虑的问题是:信托财产是什么?
     
      1. 关于专项维修基金
     
      根据《住宅专项维修资金管理办法》第九条规定,业主享有维修基金的“所有权”,自然可以把维修基金委托给受托人(信托公司)等,设立资金信托。经过合理测算,可以在确保流动性的基础上,对维修基金进行安全性较高的投资管理,收益全部归维修(信托)基金。
     
      2. 关于物业费
     
      在《民法典》的物业服务合同关系中,物业所提供的是服务(service),而业主支付的是“物业费”,是物业所提供服务的对价。若对《民法典》的相关条文做字面理解,是很容易同意这一流行观点的。而这正是我要提醒大家注意的关键问题。认为物业费是物业提供服务之对价的观点是有问题的,如此很容易得出“物业费全部归物业所有”的错误结论。
     
      物业公司在管理小区事务的过程中,除了可以取得合理的服务费之外,可能还要支付一些费用:日常的维护维修费用、合理的办公成本,对外缔结合同负下债务等;而业主委员会成员的工资津贴等,实践中都从物业费当中支出。这是两种性质不同的费用,都被《民法典》笼统地包含在“物业费”的概念之中。
     
      为了更好地理解这一问题,我们可以参考一下信托法。在《信托法》上,受托人因管理信托事务可以取得两种权利:一是信托报酬请求权(信托法第35条),这是受托人服务的对价;另外一部分是管理信托事务所支出的费用和对第三人的负债(信托法第37条),这种区分对我们理解物业费是非常有启发的。物业企业对物业费当中的一部分有约定的服务费的请求权,这是物业合理的利润;而物业企业管理小区事务过程中的成本和费用也应由物业费负担。物业管理专家舒可心把物业费分为物业服务费和物业管理成本两部分,前者可以理解为物业提供服务的对价,而后者才是物业费的主要内容。这一见解是很有道理的。
     
      所以,在理论上,物业费由业主缴纳形成基金,首先应归业主共有或业委会所有,在用物业费基金设立信托之后,物业企业可以从信托财产中请求支付报酬,可以根据预算预支管理成本和费用。这样,才能使物业企业受到业主(委员会)的严格预算约束,压缩物业企业控制灰色地带、混淆权利、暗箱操作的空间。
     
      另外,物业企业管理物业事务过程当中利用物业财产所取得的收入等,根据信托法第14条第2款的规定(“受托人因信托财产的管理运用、处分或者其他情形而取得的财产,也归入信托财产),应全部纳入信托基金之中,该基金可交由专业的机构(银行或信托公司)进行管理。当然,前提是要做合理的流动性安排,毕竟该信托基金不是以增值为目的的。
     
      为了给物业公司提供合适的激励,其服务报酬可以包括管理绩效。这个属于管理学的问题,此处不赘。
     
      但是在设计物业公司的服务报酬的时候,一定要坚持两个原则:
     
      原则一,物业公司是固定索取权人,业主是剩余索取权人。物业公司的收入是固定的数额或者比例,也可以包括市场化的管理绩效,但是,一定要确保该基金的全部剩余财产归属于业主整体。
     
      原则二,如前所述,要区分物业公司的报酬和小区管理的合理成本。当然,根据不同小区的实际情况,也可以部分采取包干制:小区的管理成本、管理和服务人员报酬以及物业的服务收入可以统一打包,从信托基金当中按照合理的程序支取,剩余的部分归业主全体所有。关键是管理透明,信息公开,受预算约束。
     
      3. 小区物业的共有部分
     
      从理论上,物业的共有部分也可以转移给物业公司,也可以不转移,似乎都不妨碍信托的成立。
     
      如果把业主共有权转移给物业,理论上并无不可,不过在操作上,不仅缺乏信托和信托财产登记的办法,也缺乏物权变更登记的办法,难以具体落实(令人遗憾的现实是:不仅不动产共有权设立信托无法操作,连不动产的专有权部分也无法以正常的方式设立信托)。
     
      可以退而求其次,把转移给物业企业的财产包装为共有部分的经营权。经营权作为所有权的一种权能,虽然本身不能被理解为一种独立的财产权,但是可以产生现金流,和财产权相关。笔者认同这样的观点:可以产生现金流的资产都可以打包用来设立信托。由于几乎不存在可能对共有部分经营权存在争议的第三人,这种权利的转让通过合同就能解决,不需要登记。
     
      不用过分强调用确定的财产权才能设立信托的观念。比如表决权信托,其信托财产很难说是一种法律上的独立财产权类型,但在比较法上是承认表决权信托的,我国也有成功的案例。
     
      小结
     
      总之,笔者认为用信托制来梳理物业服务管理是最合理的安排。不应过分拘泥于纯洁的信托概念,不要试图设立一个完美的信托法意义的信托,只要确立物业服务企业的受信人地位,然后在物业服务关系的构建中镶嵌入必要的信托制度即可。

    【作者简介】
    赵廉慧,中国政法大学教授,中国政法大学信托法研究中心主任。 

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