为什么说物业服务关系属于信义关系?
2020/7/16 11:14:02  点击率[39]  评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】信托、信贷法
    【出处】微信公众号: InlawweTrust
    【写作时间】2020年
    【中文关键字】物业服务关系;信托关系
    【全文】

      民法典在第24章规定了“物业服务合同”,虽然物业服务关系主要规定在合同编,但是该关系是通过合同关系构建的信义关系,而非普通的合同关系。
     
      1.
     
      从在民法典中的体系位置看,物业服务合同作为单章被安排在委托合同之后。
     
      如笔者之前所主张的,委托合同关系是信义关系的基础关系,几乎所有的意定的信义关系都以委托合同作为基础:代理、行纪、中介、合伙、信托、公司,概莫能外。将物业服务合同放置于委托合同之后是一个精心的安排。
     
      2.
     
      从基础法律关系上看,物业服务企业属于受信人。
     
      物业服务企业和业主的关系处于不对等的状态,二者的交易不属于合同法所假设的公平交易 (arm’s length transaction)。业主们作为私法下的人基本上处于一盘散沙状态,即使有了业委会也不能改变业主和物业之间的不平衡状态。
     
      物业企业对业主提供的本质上是服务(service),且由于物业服务内容的综合性,无法事前在合同中事无巨细地约定物业服务企业如何具体的行事。所以不可避免会授予物业一定的裁量权。当然,这个裁量权的范围取决于物业服务合同的约定,取决于业主及其业委会的磋商能力,但不管业主的磋商能力如何强,即使为了业主自身的利益,也总要授予物业企业一定的裁量权。
     
      3.
     
      物业要受信义义务约束。
     
      由于业主们决策权分散,利益有时也未必一致,除了法律和物业服务合同中明确规定了决策权和管理权归属的,微观的管理权应归属于物业服务企业。业主及其委员会当然有权对物业服务企业进行监督,但是,物业服务企业仍然有滥用裁量权的可能。
     
      为了防止裁量权的滥用,就需要给物业施加相应的信义义务。
     
      --信息披露义务。
     
      在物业服务关系这种信义关系中,信息披露义务的重要性提升了。民法典第九百四十三条规定:“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告”。
     
      按照传统的合同法理论,信息披露义务只是当事人的附随义务,违反之的后果仅仅是损害赔偿;业主交纳物业费是其主合同义务,而物业不履行信息披露仅仅是不履行附随义务,业主不能以物业不履行附随义务作为不履行主合同义务的抗辩。
     
      实际上,即使没有民法典把信息披露义务法定化,也不能仅仅如之前的合同法理论那样把它解释为一种附随义务。没有披露和报告的义务,业主甚至无法得知自己的权利是否遭受损害,主张权利更无从谈起,这样就会使物业侵害业主权益的行为合法化。所以笔者一直主张,无信息公开,可以不交物业费作为对抗。构建良好的业主-物业关系,信息公开是第一步。
     
      --勤勉管理义务。
     
      勤勉义务是受信人两大核心义务之一(另一个是忠实义务)。有时也会把信息披露等作为勤勉义务的一部分。
     
      勤勉义务的边界要在法律和当事人的约定、行业惯例等复杂因素的互动中确定。将来有时间会专门探讨一下物业企业的勤勉义务。
     
      --忠实义务。
     
      物业企业的忠实义务要求他要为了业主的利益管理小区物业,除了约定的管理报酬和合理的激励之外,任何利益归业主,不能自己私吞。
     
      这主要和业主是小区主人的法律地位有关。
     
      4.
     
      业主属于剩余索取权人,这类似信托法上的受益人。
     
      民法典的物权编和物业服务合同章都确立了业主是小区的主人法律地位。
     
      据此,物业企业管理物业所取得的一切收益,原则上都归全体业主。民法典物权编有一个重要的条文确立了业主的物业利益剩余索取权人之地位,这一条所确立的逻辑很容易被忽视。
     
      民法典第二百八十二条:“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有“。
     
      这类似于信托法上的受益人,受托人管理信托财产所取得的一切收益,除去受托人的固定数额或者比率的信托报酬(可以包括适当的激励措施)和合理成本,剩下的都作为信托利益归全体受益人。
     
      在物业服务(很多人还在用“管理“)的实践中,很多时候没有遵循这一逻辑:物业不仅理所当然地将物业费归自己,也将从管理物业过程中所得到的收益归自己,好一点的物业或许会偶尔象征性地向业主发放一些节日福利,仅此而已。
     
      用信义法理解释物业服务关系,甚为必要。对物业企业而言更是如此。

    【作者简介】
    赵廉慧,中国政法大学教授,中国政法大学信托法研究中心主任。

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