从过错责任看房屋租赁——房屋租赁合同纠纷裁判规则汇编
(2019年第10期,总第13期)
2020/6/19 14:50:43  点击率[37]  评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】合同法
    【出处】本网首发
    【写作时间】2020年
    【中文摘要】吃穿住行,乃民生之根本。长久以来房屋租赁一直都是社会公众重点关注的问题之一,本周北大法宝将为大家带来一些有关房屋租赁合同纠纷案例的裁判规则,从过错责任层面来对案例进行解读。本期推送6例房屋租赁合同纠纷裁判规则,以供参考。
    【中文关键字】房屋租赁
    【全文】

      一、出租方存在过错
     
      1.中介机构作为出租方虚报房屋实际面积的,承租方有权要求解除房屋租赁合同并主张损失赔偿
     
      【关键词】虚报房屋实际面积;解除合同;赔偿损失
     
      【裁判规则】
     
      房产中介机构作为出租方出租房屋,应知晓房屋的实际面积,承租方看房时无法推定其有能力看出房屋实际面积,且承租方无提前知晓房屋实际面积的义务。双方缔约时,出租方虚报房屋实际面积,影响承租方实际使用的,承租方有权要求解除房屋租赁合同并主张返还多收租金,赔偿违约金和其他实际损失。
     
      【适用法律】
     
      《中华人民共和国合同法》
     
      第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:
     
      (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
     
      (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
     
      (三)以合法形式掩盖非法目的;
     
      (四)损害社会公共利益;
     
      (五)违反法律、行政法规的强制性规定。
     
      【案例索引】北京一中院:房屋租赁热点问题通报暨七则典型案例发布之三:刘某诉乐家公司房屋租赁合同纠纷案
     
      【法宝引证码】CLI.C.8652998
     
      2.出租方拟定将出租房屋改造他用的,不属于房屋租赁合同中约定以租赁房屋“重建或改造”作为合同终止条件的情形
     
      【关键词】“重建或改造”;客观情形;解除合同
     
      【裁判规则】
     
      房屋租赁合同中以租赁房屋“重建或改造”作为合同终止的条件,系双方的真实意思表示,在不违反法律、法规的强制性规定情形下,合法有效,对双方均有约束力。此情形下,“重建或改造”是指遭遇不可抗力该房屋及其附属设施损坏情况下的重建或改造,或者是遇到政府规划调整而需要重建或改造房屋等不可归责于合同任何一方的客观情形,而非所有的房屋改造计划均在该范围之列。因此,出租方拟将租赁房屋改造他用,属于出租方自行拟定的改造或者重整计划,并不符合双方约定的解除合同的条件。
     
      【适用法律】
     
      《中华人民共和国合同法》
     
      第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
     
      当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
     
      第九十三条 当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
     
      【案例索引】杨玉平诉南通兴都大酒店有限公司房屋租赁合同条款理解争议纠纷案;(2013)通中民终字第0938号
     
      【规则日期】2013.07.18
     
      【法宝引证码】CLI.C.4104541
     
      二、承租方存在过错
     
      1.在建工程的承租人不得以房屋未经竣工备案为由要求解除合同
     
      【关键词】竣工备案;房屋租赁合同;实际交付
     
      【裁判规则】
     
      不动产交付应以交付钥匙并且足以使承租人实际掌控讼争房产为判断标准。消防备案包含设计备案与竣工备案,竣工备案可以在装修完成后投入使用前进行。承租在建工程的承租人,与出租人签订房屋租赁合同,且已取得该不动产的钥匙,并有充足的证据证明其已实际掌控在建房产,应认定双方已完成不动产实际交付。因此,承租人不得以房屋未经竣工备案为由,主张房屋交付不合格而解除合同。
     
      【适用法律】
     
      《中华人民共和国合同法》
     
      第六十一条 合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。
     
      【案例索引】李宏斌诉廖文进房屋租赁合同纠纷案;(2014)厦民终字第2883号
     
      【规则日期】2014.11.10
     
      【法宝引证码】CLI.C.8337281
     
      2.履行期限届满前承租人以其行为表明不再履行合同的,构成重大违约,出租人可解除合同
     
      【关键词】严重违约;合同解除;恢复原状
     
      【裁判规则】
     
      房屋租赁合同履行期限届满前,承租人因经营不善,自行搬离承租房屋并不再继续支付租金,系已经以行为方式表示其不再履行合同,属于严重违约。据此,出租人要求解除合同的法院应予支持。该房屋租赁合同解除后,出租人有权要求承租人返还房屋,并将房屋恢复原状。
     
      【适用法律】
     
      《中华人民共和国合同法》
     
      第九十四条第二项 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
     
      (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
     
      第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
     
      【案例索引】北京一中院:房屋租赁热点问题通报暨七则典型案例发布之五:王某诉张某房屋租赁合同纠纷案
     
      【法宝引证码】CLI.C.8653037
     
      三、出租方与承租方均存在过错
     
      1.出租人未向承租人告知房屋已先行抵押的房屋租赁合同并不必然无效
     
      【关键词】房屋租赁;先行抵押;合同无效;违约责任
     
      【裁判规则】
     
      出租人出租房屋时,未曾向承租人告知房屋已先行抵押,但抵押权人对该项抵押物的出租,事先未表示异议、事后表示同意与支持,且在抵押期间未行使抵押权,亦未干涉承租人对房屋的实际使用,出租人事先未告知的情节,仅构成违约。承租人不得以出租人未告知房屋先行抵押为由,要求认定合同无效。在合同履行过程中,承租人拖欠租金的,仍应承担违约责任。
     
      【适用法律】
     
      《中华人民共和国合同法》
     
      第一百二十二条 因当事人一方的违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
     
      【案例索引】最高人民检察院按审判监督程序提出抗诉的成都泰华房地产开发有限公司与四川远通物业管理有限责任公司房屋租赁纠纷案;(2004)民一抗字第7号
     
      【来源】《最高人民检察院公报》2005年第3号(总第86号)
     
      【规则日期】2005.01.27
     
      【法宝引证码】CLI.C.67701
     
      2.房屋租赁合同中将营业执照及烟草专卖许可证一并出租的,租赁合同无效
     
      【关键词】烟草专卖许可证;非法租赁;合同无效
     
      【裁判规则】
     
      我国烟草零售作为国家限制经营的行业,实行许可制度,只有经过有关部门批准方可开展经营活动。未经有关部门批准,当事人双方在签订房屋租赁合同时,一并将营业执照及烟草专卖许可证出租的,违反了法律的强制性规定,该租赁合同无效。出租人因合同取得的财产应当返回,双方都存在过错的,应各自承担相应的责任。
     
      【适用法律】
     
      《中华人民共和国合同法》
     
      第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:
     
      (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
     
      (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
     
      (三)以合法形式掩盖非法目的;
     
      (四)损害社会公共利益;
     
      (五)违反法律、行政法规的强制性规定。
     
      【案例索引】北京一中院:房屋租赁热点问题通报暨七则典型案例发布之六:红太阳公司诉李某房屋租赁合同纠纷案
     
      【法宝引证码】CLI.C.8653152

    【作者简介】
    北大法宝司法案例研究组

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