地下产权车位外的地下车库共有部分使用权归属
2020/5/25 11:38:37  点击率[22]  评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】民法分则
    【出处】微信公众号: 中国上海司法智库
    【写作时间】2020年
    【中文关键字】地下车库;共有权
    【全文】

      1.地下车库的管理使用直接关系到住宅小区生活秩序的和谐安定,属于有关共有和共同管理权利的重大事项,应当由全体业主共同决定,而非全体地下车位业主决定。
     
      2.将地下车库与地面车位作为整体停车资源,对地下车位业主停在地面车位的车辆提高收费标准的做法,起到了通过价格杠杆合理调节资源分配的效果,不构成对地下车位业主权益的侵犯。
     
      案情
     
      原告丁某诉称:原告系阳光小区业主,拥有该小区地下车位的产权。2017年12月29日被告阳光小区业主委员会(以下简称阳光小区业委会)制定并通过了该小区《机动车车辆管理办法》(下称《办法》)第十五条第一款规定:“车位分地面固定车位、地面临时停车位,地下产权车位、地下临时车位等四种”;第十五条第五款规定:“地下临时车位:即利用泵房等设备检修空闲通道”,“用于小型车辆临时停放的车位,用黄线表示”。第二十条(三)规定:“地下车位业主的第二辆(含)以上的车辆录入电子自动识别系统的,按本条第(一)款第二辆收费标准执行”。原告认为上述规定不仅内容程序违法,而且侵权。首先,关于“利用泵房等设备检修空闲通道”、“用黄线表示”的做法违反了我国《消防法》第二十八条“任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道”的规定,将会酿成潜在的重大火灾隐患,及车辆通行潜在的重大安全隐患,显属违法。其次,地下车库及其空间,包括消防、泵房等设备检修通道,作为独立使用对象,不属于小区全体业主共有。地下车库是原告及其地下车库的车位业主享有专有权的专有部分,被告的决定侵犯了原告等地下车库业主依法拥有的地下车库的排他所有权。而原告作为小区业主,对小区全体业主共有的地面停车位,享有平等共有权、使用权。原告这一权利,不应因购买地下停车位而受到损害,即原告停在地面的车辆应当作为第一辆车付费。上述规定侵犯了原告对地下车库拥有的所有权,侵犯了原告对地面停车位享有的平等的无差别使用权。再次,被告提交给业主投票的《办法》草案与通过的《办法》内容不一致。草案第十五条第五款写道“地下临时车位:即利用消防、泵房等设备检修通道”,而通过的《办法》为“地下临时车位:即利用泵房等设备检修空闲通道”,少了“消防”二字,多了“空闲”二字。被告未向全体业主依法公示并送达,就对该《办法》的文字进行变更,其表决属程序违法。原告认为,被告的行为,于法无据,侵犯了原告的合法权益。故原告诉至法院,要求撤销《办法》。
     
      被告阳光小区业委会辩称:《办法》的程序、内容合法且并未侵害原告合法权益,请求法院依法驳回原告诉讼请求。
     
      法院经审理查明:原告居住在阳光小区,拥有居住房屋产权和地下产权车位一个。房产证附记栏注明“地下车库为民防工程”。地下车库中除停车区域外,还有消火栓、水泵、泵房等设施设备,并留有消防通道。庭审中,原告陈述其先租赁地下车位,车位可以出卖之后以18万元一个车位的对价取得地下车位的所有权。
     
      2017年11月29日,被告阳光小区业委会发布《阳光小区关于启动召开业主大会的公告》,告知全体业主定于2017年12月14日至12月28日采用书面征求意见的方式召开业主大会,召开事项涉及审议表决《办法》等等事项。该公告所附的《办法》第十五条(车位分类)第一款规定:“车位分地面固定车位、地面临时性停车位,地下产权车位、地下临时车位等四种”;第五款规定:“地下临时车位:即利用消防、泵房等设备检修通道,并不影响地下车辆通行和停放车辆的场地用于小型车辆临时停放的车位,用黄线表示”;第二十条(业主和租户车辆)第(一)项规定:“地面车位业主车辆且牌照录入智能自动识别系统的,第一辆停车费为:150元/月;第二辆停车费为:300元/月;第三辆停车费为:600元/月,以此类推”;第(三)项规定:“地下车位业主的第二辆(含)以上的车辆录入电子自动识别系统的,按本条第(一)款收费标准执行”。
     
      2017年12月14日,被告阳光小区业委会发布《阳光小区关于业主大会会议讨论事项的公告》,告知业主大会召开的具体方式与时间,讨论事项涉及审议表决《办法》等等事项。之后,阳光小区部分业主签收了表决票。
     
      2017年12月24日,被告阳光小区业委会发布《阳光小区关于非当面领取的表决票送达情况的公告》,并告知业主大会会议将于2017年12月29日上午9:00在该小区会所一楼活动室召开。
     
      2017年12月29日,被告阳光小区业委会发布《阳光小区关于业主大会会议讨论事项表决结果的公告》,公布了讨论事项的表决结果,其中《办法》同意票1,229票,占89.9%,专有部分建筑面积182,149.65平方米,占建筑物总面积91.69%,并由阳光小区业主大会作出同意《办法》从2018年3月1日起实施的决议。该公告所附《办法》与之前公布的《办法》在文字表述上出现以下不同之处:第十五条(车位分类)第五款“地下临时车位:即利用泵房等设备检修空闲通道,并且不影响地下车辆通行和停放车辆的场地用于小型车辆临时停放的车位,用黄线表示”;第二十条(业主和租户车辆)第(三)项“地下车位业主的第二辆(含)以上的车辆录入电子自动识别系统的,按本条第(一)款第二辆起收费标准执行”。《阳光小区业主大会议事规则》规定,业主大会履行的职责包括:审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案;审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度;决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。业主大会会议形式:业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。
     
      诉讼中,本院根据被告的申请,向该小区所在街道房管办事处、居民委员会调查该小区全体地下车位业主就《办法》的表决情况,得到函复如下:已登记的地下车库车位323个,总票数323张,表决票100%送达,其中同意179张,反对45张,弃权11张,废票4张,空白票4张,未反馈的表决票80张。庭审中,被告陈述阳光小区共有住宅1,362户(不包括5家商户),地下车位345个,地上车位357个,加起来车位共702个,车位与户数比值是0.515。2018年2月6日,该区消防安全委员会对该小区进行消防监督检查,其中针对地下车库指出的问题是“小区地下车库消火栓检查记录缺失,水泵房内灭火器报废到年限”。
     
      审判
     
      法院生效裁判认为,原告丁某主张的撤销事由难以成立,理由如下:首先,系争《办法》关于“地下临时车位”的规定没有违反我国《消防法》第二十八条的规定。《消防法》第二十八条则规定“不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道”,而《办法》并不存在违悖上述规定的内容,如果在地下临时车位的具体设置中存在个别车位的设置可能造成妨害的情况下,只需要就个别车位根据实际情况调整设置即可解决。
     
      其次,系争《办法》没有侵犯原告的合法权益。原告主张地下车库作为独立使用对象,不属于小区全体业主共有,是原告及其他地下车位业主享有专有权的专有部分。事实情况是,系争地下车库中的地下车位已经分别登记在各业主名下,而整栋建筑物要成为专有部分的前提是该建筑物作为一个整体登记在一个或数个所有人名下,显然涉讼地下车库已不具备成为专有部分的条件。原告的主张与事实相悖,法院不予采纳。本案引申出的问题是:当地下车库中的车位分别出售给小区业主以后,地下车库除地下车位以外的共有部分的使用是由小区全体业主决定,还是仅由全体地下车位的所有人决定。目前,法律对此没有明确规定。本案要解决上述问题需要注意以下因素:1.住宅小区建设时必须设置规定数量的停车位以保障业主的停车需求,地下车库作为住宅小区的配套设施,系为全体小区业主提供停车便利而建造。2.涉讼地下车库内还设有水泵、泵房等属于全体小区业主共有的设施设备。鉴此,系争地下车库中共有部分的使用事关住宅小区共同的生活秩序,应由小区全体业主决定;当然,小区全体业主的决定不应当侵犯地下车位业主的合法权益。综上,系争《办法》经小区全体业主表决通过,未侵犯原告合法权益。退言之,即使地下车库共有部分的使用应当由全体地下车位业主表决,系争《办法》也得到了过半数的地下车位业主的支持。
     
      原告还主张系争《办法》有关“地下车位业主的第二辆(含)以上的车辆录入电子自动识别系统的,按本条第(一)款第二辆起收费标准执行”的规定侵犯了其对地面车位的平等共有权、使用权,原告在地面停车应该视为第一辆车。原告取得地下车位的所有权的确付出了对价,但原告提出上述主张忽略了一个前提,即地下车库与地面车位均属于住宅小区必要的配套设施,其使用应当服从于全体业主的共同利益。在自有车辆日益普及的今天,地下车库与地面车位已成为住宅小区内的重要资源。在一些建造年代较久远、车位与住户数量配比较低的住宅小区甚至成为稀缺资源,涉讼住宅小区即存在这一情况。如何公平合理地使用有限的停车资源无疑是有关共有和共同管理权利的重大事项,应当由业主共同决定。系争《办法》将地下车库与地面车位作为整体停车资源,通过价格杠杆合理调节资源分配,既确保了每户业主基本的停车需求,又抑制了部分过高的停车需求,在小区的自治中彰显了公平正义的法律精神。原告所主张的所谓平等使用权没有相应的法律依据,亦有悖于全体业主的意思自治,法院难以支持其主张。
     
      最后,系争《办法》正式文本对文字所做的修改不存在程序违法之处。《办法》草案与正式文本上的文字差异并未违反或改变全体业主的真实意思,正式文本对文字所做的修改只是使得有关规定更加规范、意思表示更加严密,不需要重新征求全体业主意见。
     
      上海市闵行区人民法院于2018年6月29日作出(2018)沪0112民初6331号民事判决, 驳回原告丁某的诉讼请求。宣判后,丁某提出上诉。上海市第一中级人民法院于2018年8月6日作出(2018)沪01民终9513号民事判决,驳回上诉,维持原判。
     
      评析
     
      建筑物区分所有权人间的共同关系,不仅仅是基于建筑物构造及权利归属和使用上的不可分割而形成的相互关系,而且其更加入了区分所有权人于整体生活中所必须履行的建筑物之存在及生活秩序的维持义务。这种共同关系决定了上述问题的解决要综合建筑物区分所有权中的“人法性”因素和“物法性”因素辩证分析。所谓“人法性”因素,指的是建筑物区分所有权所包含的成员权。成员权主要是对全体区分所有权人的共同事务所享有的权利和承担的义务,它不仅仅是单纯的财产关系,其中有很大一部分是管理关系,具有人法(管理制度)之要素存在。所谓“物法性”因素涉及的是专有所有权与共有所有权的划分以及相应的权利内容。随着住宅小区“停车难”问题日益凸显,本案所涉及的以下两项问题具有普遍性与代表性:一是地下停车库的使用与管理应由住宅小区全体业主决定还是由全体地下车位的业主决定;二是对地下车位的业主停在地面车位的车辆按停放在住宅小区的第二辆车提高计费标准,是否侵犯了地下车位业主的权益。
     
      一、地下停车库的管理使用应由住宅小区全体业主决定
     
      一种观点认为地下车库具有构造上和利用上之独立性,其管理使用应由全体地下车位所有人决定;另一种观点则认为地下车库除划分停车位之外,还有公用管道等共用设备,其管理使用应当由住宅小区全体业主决定。
     
      本案中采取了地下车库的管理使用应由住宅小区全体业主决定的立场。理由如下:首先,从“物法性”因素来分析,地下车库的所有权关系既包含对地下车位的专有所有权,也包含全体地下车位业主的共有关系,还包含住宅小区全体业主的共有关系。其中关于专有所有权不难理解;关于共有关系,说明如下:1.系争地下车库的建筑面积全部分摊计入各地下车位中,从这一角度而言,地下车库为全体地下车位业主所共有。2.从区分所有建筑物形态而言,本案系争的住宅小区由若干幢高层公寓组成,从区分所有建筑物形态而言属于混合式区分所有建筑物,即上下横切、左右纵割分套所有之建筑物。此种形态下,地下车库的屋顶、承重柱以及铺设于内的各种管线均属于全体业主共有。这种复杂的共有关系决定了地下车库的管理使用不应单纯由全体地下车位的业主决定。其次,从“人法性”因素来分析,一方面地下车库复杂的共有关系决定了各区分所有权人相互间的结合状态较为密切,彼此间基于共同利益,形成共同关系。另一方面,地下车库作为住宅小区的配套设施,系为全体业主提供停车便利而建造,在停车资源日益紧缺的情况下,有关地下车库的管理使用直接关系到住宅小区生活秩序的维持。综上,地下车库的管理使用应由住宅小区全体业主决定,当然住宅小区全体业主作出的决定不能损害地下车位业主的专有所有权,亦不得对地下车位业主的通行构成妨害。
     
      二、提高地下车位业主停放于地面车位的车辆的计费标准不构成对其权益侵犯
     
      一种观点认为地下车位的业主通过支付对价的方式取得地下车位的所有权,将其停在地面车位的车辆作为第二辆车提高收费标准,忽视了其取得地下车位所有权系付出对价的前提,侵犯了地下车位业主对地面车位的平等使用权。另一种观点认为住宅小区的车辆管理和停车收费标准应由全体业主决定,对地下车位业主停在地面车位上的车辆作为第二辆车收费,系全体业主的意思表示,不违反法律禁止性规定,没有侵犯地下车位业主的权益。
     
      本案中采纳了第二种观点,理由如下:首先,综合建筑物区分所有权中的“人法性”因素和“物法性”因素分析,地面车位的管理使用不仅仅涉及到建筑物区分所有权中的共有部分关系的调整;作为有限的停车资源,其分配使用直接关系到住宅小区生活秩序的和谐安定,属于有关共有和共同管理权利的重大事项,应当由全体业主共同决定。其次,从维护全体业主利益平衡的角度评判,地下车库与地面车位属于住宅小区整体的停车资源,如果认为地下车位业主因支付了对价,就可以对地面车位按照停放在住宅小区的第一辆车以较低价格支付停车费,在停车资源稀缺的背景下,这种方案片面强调了资本在利益分配时的决定因素,而忽视了对其他业主基本的出行需求的保障。本案中,经全体业主表决通过的系争《办法》通过价格杠杆合理调节资源分配,与地下车库与地面车位均为住宅小区必备的生活配套设施的设计初衷相符合。对地下车位业主停在地面车位的车辆按第二辆车提高收费标准的做法既确保了每户业主基本的停车需求,又抑制了部分过高的停车需求,回应了在停车资源稀缺小区公平合理分配停车资源的社会需求,在小区的自治中彰显了公平正义的法律精神,不构成对地下车位业主权益的侵犯。

    【作者简介】
    陆淳,上海市闵行区人民法院商事审判庭庭长。

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