签订合同独家销售,房主却后悔不卖了...
2019/12/10 11:11:54  点击率[35]  评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】合同法
    【出处】本网首发
    【写作时间】2019年
    【中文关键字】委托卖房合同;违约责任;合同效力
    【全文】

      2018年5月28日,余女士夫妇作为甲方与南通某中介公司作为乙方签订了一份“独家销售”合同,约定甲方委托乙方独家代理出售其所有的一套三居室,委托房价款为114.2万元,委托期限从2018年5月28日至2018年9月28日。双方约定,乙方先行向甲方支付限时出售定金人民币2000元,在签订《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》当日甲方应向乙方支付推广费,数额为房地产成交总价的1%。
     
      双方在违约责任中还约定,如果乙方未能在协议约定的期限内找到实际买受方的,乙方不得收取推广费,同时甲方可不返还乙方已支付的限时出售定金。如甲方违约,甲方应返还乙方已经支付的2000元限时出售定金,并向乙方支付委托房价款2%的违约金。该合同上应由余女士丈夫签名的地方均由余女士代签。
     
      合同签订当日,中介公司将2000元定金汇入余女士的银行卡内。
     
      此后,中介公司重点推介该房源并积极联系买受人。2018年8月6日,余女士以其丈夫不同意出卖房屋为由通知中介公司不再卖房。后双方为后续问题,不能达成一致意见,中介公司遂将余女士诉至一审法院,要求返还限时出售定金2000元并支付违约金22840元。
     
      法庭上,余女士辩称,因其丈夫未在合同中签名,故该合同未发生效力,只肯退回中介公司已经支付的2000元限时出售定金。
     
      【法院判决】
     
      一审法院经审理认为,根据双方约定的内容看,系中介公司向余女士提供订立出售房屋合同的媒介服务,余女士支付推广费作为报酬,应认定为居间合同,是双方当事人的真实意思表示,不违反法律规定,合法有效,应当按照约定全面履行自己的义务,否则应承担相应的违约责任。
     
      余女士签订合同未取得丈夫的授权,且事后也未经丈夫追认,该合同对余女士的丈夫不发生效力,但余女士作为合同一方当事人,合同在余女士与中介公司双方签字、盖章后即成立并发生法律效力,故余女士辩称因其丈夫未在合同中签名,致该合同效力未定的理由不能成立。中介公司作为专业的房屋中介,在审查发现余女士欲出售的房屋归余女士夫妇共同共有,仍同意余女士代其丈夫签名,导致存在其丈夫将来不同意卖房的风险,故不能以全部中介服务费确定其将来的损失。余女士在中介公司寻找到实际买房人前已撤销委托,致中介合同无法继续履行,余女士应退还收取的2000元定金,中介公司在客观上并未提供协助签订房屋买卖合同、办理交房手续等后续服务,且未能提供证据证明为从事居间活动所支出的费用,故对于余女士应支付居间服务佣金的具体数额,酌情确定房款1%即11420作为余女士承担的违约金。
     
      据此,一审法院判决余女士返还中介公司限时出售定金2000元并支付违约金11420元。
     
      中介公司不服,向二审法院提起上诉。南通中院经审理维持了原判。
     
      【法律知识速递】
     
      签订独家销售委托合同后,中介公司从信息发布、看房、到谈判、签约等方面会比普通的房源投入更多的人力和物力,比如通过刊登广告、派发单等多种方式对外推介宣传,以尽快打开销售渠道,同时销售人员也会在第一时间尽心尽力地向购房者推荐,以提高该套房源的成交机会。因此,在房屋销售过程中,如果委托人不想卖了,这时中介公司已经付出了一定的劳动,除了有先前所作宣传推介的损失,还会丧失其通过居间服务获取相应佣金的权利,故委托人应承担相应的违约责任,同时因为中介公司在客观上尚未提供协助签订房屋买卖合同、办理交房手续等后续服务,故对委托人应支付居间服务佣金的具体数额,应根据实际情况酌定考虑。
     
      笔者提醒,卖房人在签订委托卖房合同前,一定要慎之又慎,因为一旦签字,合同生效后,只要违约就要承担违约责任,同时卖房人在签订委托协议时,还要仔细看清合同条款的每一项,特别是签订独家委托时,要特别注意违约条款,以免因疏忽而违约。

    【作者简介】

    陈玮扬,扬州市邗江区人民法院法官助理。


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