本案开发商违反预约合同应承担何种违约责任
2019/12/2 19:25:52 点击率[15] 评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】合同法
    【出处】本网首发
    【写作时间】2019年
    【中文关键字】预约合同;违约责任
    【全文】

      本案开发商违反预约合同应承担何种违约责任
     
      【基本案情】
     
      2016年2月,原告与被告A置业公司签订销售认购协议书一份,约定原告认购被告A置业公司开发的商品房,该商品房总价为58万元。原告当日按约预付定金1万元。双方2016年2月20日,原告到被告处商谈签约问题,被告销售代表以签约价与认购价不同,应以签约价为准要求提高案涉房屋销售价格,原告不同意,双方未协商一致。2016年3月,原告提起诉讼。2016年4月,被告向原告邮寄解除通知书,要求解除双方签订的销售认购协议书,原告则要求被告继续履行认购协议约定的义务,与原告就案涉房屋按双方约定的价格签订正式的商品房买卖合同。
     
      【案件焦点】
     
      被告违反预约合同的行为应承担何种违约责任。
     
      【法院裁判要旨】
     
      法院经审理认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案原被告签订的销售认购协议书从性质上说是预约合同,该协议是双方真实意思的表示,当事人应依约履行各自义务。被告以签约价与认购价不同且应以签约价为准要求提高销售价格,已构成违约,应当承担违约责任。关于违反预约合同应承担的法律后果,法院认为,预约合同作为合同的一种,如无特别规定,同样应适用我国合同法的相关规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条规定,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,除具有法定情形的,对方可以要求履行。本案原告要求被告继续履行签约义务,经法院查明本案并不存在法定的不能履行的情形,故法院对原告要求继续履行的诉讼请求予以支持。法院据此判决被告A置业公司与原告按照双方签订的销售认购协议书约定的价格就案涉房屋签订商品房买卖合同。
     
      【案件评析】
     
      本案处理重点主要在于对预约合同性质和效力的理解。首先,预约是相对于本约而言的,是约定双方将来成立一定契约的契约。本约合同是履行预约合同而订立的合同,是双方履行预约合同义务的结果。其次,预约合同也是合同,预约合同的成立、生效、解除及违约责任承担应遵循合同法的一般规定,除符合合同法第九十三条、第九十四条等法律规定的情形外,当事人不得擅自变更或者解除合同预约合同。本案被告解除预约合同并不符合法律规定,因此其解除通知并不发生合同解除的法律效果。再次,根据合同法第一百零七条的规定,一方不履行预约合同义务或者履行预约合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,非违约方有权选择一种或几种救济手段维护自己合法权益。最后,当事人一方要求继续履行预约合同签订本约合同的,除非存在合同法第一百一十条规定的不能继续履行的情形,对方当事人应当继续履行预约合同。

    【作者简介】

    李涛,扬州市邗江区人民法院审判员。


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