本案开发商是否应承担逾期办证违约责任?
2019/12/2 19:27:53 点击率[21] 评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】合同法
    【出处】本网首发
    【写作时间】2019年
    【中文关键字】逾期办证;违约责任
    【全文】

      本案开发商是否应承担逾期办证违约责任?
     
      【基本案情】
     
      2015年7月,原被告签订《商品房买卖合同》一份,约定原告购买被告开发的房产,被告于2015年12月31日之前将交付给原告,并且被告应当在商品房交付使用后180日内为原告办理房屋权属证书。合同第十五条约定,出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房产权属证书,买受人不退房,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同日,双方签订补充条款,其中第十一条第一款约定,买受人委托出卖人协助办理房屋权属证书的,在本合同项下商品房交付时,应将办理房屋权属证书所需的全部资料和各项税费或已缴纳税费的凭证一并交予出卖人,办妥委托代办手续,和出卖人签订实测面积确认协议,结清面积差价款。买受人未完整提供上述资料、税费或已缴纳税费的凭证,未确认实测面积并结清差价的,出卖人不接受其协助办证的委托,并不承担因此导致的延期办证责任。该条第三款约定,由于出卖人原因,买受人未能在交付该商品房之日180天内取得房屋权属证书的,每逾期一日,出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后,原告依约履行了支付价款义务。2016年8月,被告发通知要求原告提交申请书、契税发票及委托书等资料。原告直至2016年12月才取得案涉房屋权属证书。
     
      【案件焦点】
     
      被告是否存在逾期办理产权转移登记手续的违约行为。
     
      【法院裁判要旨】
     
      法院经审理认为,对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定,买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付交款的合同。由此可见,开发商作为房屋的出卖人负有向买受人交付房屋以及转移房屋所有权即协助办理产权转移登记手续的义务。本案被告在庭审时称其在2016年7月才取得包括案涉房屋在内的相关房屋的产权证,但其并未提供相应证据,也未提供证据证明其已就案涉房屋产权转移登记履行了自身应承担的义务,故对被告的辩解意见,法院不予采信。被告认为,原告没有在约定的时间办理相关委托手续以及缴纳契税,因此导致被告在办理相关手续时有所迟延,对此,法院认为,根据双方补充条款第十一条第一款的约定,首先,委托办证属于原告的选择权,原告可以选择也可以不选择。其次,双方约定的委托办证时间点是“在本合同项下商品房交付时”,而此时原告并未委托被告办证。再次,房屋权属转移登记需要出卖人和买受人相互协助,各自履行各自的义务。对于商品房买卖而言,只有在出卖人具备对所售商品房进行产权转移登记所必须的条件并通知买受人时,买受人才有义务提交相应资料,被告并未在约定的期限内通知原告可以办理产权转移登记手续。最后,原告在此后又委托被告办证并不妨碍其要求被告承担逾期办证违约责任的权利。因此,被告的辩解意见于法无据,法院不予采信。本案被告并未提供证据证明其在约定的时间内履行了协助义务,原告以被告逾期办证为由要求被告承担相应违约责任有事实和法律依据,法院予以支持,法院据此判决被告支付违约金1万余元。
     
      【案件评析】
     
      本案处理重点主要在于对开发商办理产权转移登记手续合同义务的理解。首先,根据我国《合同法》第一百三十五条的规定,出卖人应当履行向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务,因此,作为商品房销售合同出卖人的开发商有义务将买卖标的物所有权转移给买受人。其次,根据《房屋登记办法》第三十二条的规定,商品房销售合同的当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记,因此,对于房屋所有权转移登记,买受人也应履行相应义务,只有买卖双方相互配合才能完成。再次,根据《房屋登记办法》第三十条,第三十三条的规定,开发商因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记是其履行将房屋所有权转移登记至买受人名下义务的前提条件之一,开发商因自身原因未能在约定期限内履行协助义务的(如申请房屋所有权初始登记、通知买受人等),应承担违约责任。最后,除非双方有明确约定,买受人委托出卖人办理产权转移登记手续并不妨碍其要求对方承担逾期办证违约责任的权利。

    【作者简介】

    李涛,扬州市邗江区人民法院审判员。


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