本案含格式化内容的结算清理条款的效力应如何认定
2019/12/2 19:30:01 点击率[20] 评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】合同法
    【出处】本网首发
    【写作时间】2019年
    【中文关键字】结算清理条款;格式条款
    【全文】

      本案含格式化内容的结算清理条款的效力
     
      应如何认定
     
      【基本案情】
     
      2013年11月,A置业公司与钱某签订《商品房买卖合同》一份,约定钱某购买A置业公司开发的商品房,买受人采取银行按揭贷款方式付款,并且贷款银行要求出卖人为买受人贷款提供保证担保的,出卖人承担保证责任后,买受人应向出卖人偿还垫付的款项以及垫付期间产生的利息、复息和罚息。买受人未能够在接到出卖人通知后五日内及时向出卖人清偿的,即视为买受人逾期支付房价款,买受人除应承担逾期付款违约金以及利息、复息和罚息外,出卖人有权单方面解除与买受人签订的《商品房买卖合同》;出卖人在相关事宜全部办理完毕后30日内,将买受人向出卖人支付的款项,在扣除买受人应向出卖人清偿的包括但不限于出卖人承担保证责任款项、利息、逾期付款违约金、损害赔偿金、罚息等全部款项后,向买受人返还,买受人应当按照《商品房买卖合同》项下之商品房总价款的15%向出卖人支付违约金。上述条款系A置业公司提供的格式条款。
     
      2014年1月,案外人某银行向钱某发放贷款57万元,该笔贷款由A置业公司提供担保。2015年9月,因钱某未按约履行清偿义务,A置业公司向钱某寄发解除合同通知书,要求解除双方签订的买卖合同。后A置业公司起诉要求确认合同解除,并要求钱某偿还垫付款项及利息、承担违约金及相关损失。被告钱某同意解除合同,但认为合同结算清理条款中虽然约定了合同解除后的返还方式,但双方约定的违约金过高,应予调整。
     
      【案件焦点】
     
      本案商品房销售合同解除后结算清理条款的效力应如何认定。
     
      【法院裁判要旨】
     
      法院经审理认为:合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力,但采用格式条款的一方如果在结算、清理条款中免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款相应部分无效。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少。由此可见,要求对违约金进行调整是违约方的法定权利。本案中,A置业公司在其提供的格式条款中与钱某约定“买受人应在收到出卖人解除通知之日起30日内,配合出卖人办理该商品房买卖有关的注销登记手续;出卖人在上述事宜全部办理完毕后30日内,将买受人向出卖人支付的款项,在扣除买受人应向出卖人清偿的包括但不限于出卖人承担保证责任款项、利息、本合同第七条及补充协议约定的逾期付款违约金、损害赔偿金、罚息等全部款项后,向买受人返还”,该条款明显排除了钱某对违约金进行调整的法定权利,不当加重了违约方的责任,其相应部分应属无效。另外,双务合同因一方违约而解除后双方均负返还义务的,构成对待给付关系,双方原则上应同时履行。上述条款约定买受人先履行返还义务(配合办理注销登记手续等),出卖人在买受人履行返还义务后30日内履行返还义务,该约定不当加重了对方的责任,同样应认定为无效。
     
      关于违约金数额是否过高的问题,法院认为,一般来说,逾期付款的损失主要表现为价款接受方的利息损失。本案中,A置业公司因钱某逾期付款产生的损失主要是应付款项58万余元的利息损失,而双方约定的违约金数额为商品房总价款的15%即12万余元,明显过高。综合本案合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素,法院酌情将违约金调整为以58万余元为基数,自2015年9月起至法院确定的给付之日止,按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.5倍计算的利息。A置业公司主张的违约金中超出上述计算标准的部分法院不予支持。
     
      【案件评析】
     
      本案处理重点在于对合同解除之后结算、清理条款效力的认定。合同法第九十八条规定,合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。同时,合同法第四十条规定,提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。换言之,合同解除后合同中的结算和清理条款原则上应为有效,但如果存在合同法第四十条、第五十二条、第五十三条等规定的情形的,上述条款(相应部分)则应认定为无效。具体到本案中,A置业公司有权解除合同,但其要求依约按合同总价15%的比例扣除违约金后进行返还的主张并不能得到支持,该合同条款排除了对方对违约金进行调整的权利,不当加重了违约方的责任,故其相应部分应属无效。另外,本案商品房买卖合同因一方违约而解除后双方均负返还义务,该返还义务构成对待给付关系,双方原则上应同时履行。换言之,合同解除后双方互负返还义务,该返还义务并不应因一方违约而有所差别,非违约方可以通过主张违约金来弥补自己的损失,而不应利用格式条款加重对方责任、排除对方要求同时履行返还义务的权利。本案中,A置业公司在其提供的格式条款中约定买受人先履行返还义务(配合办理注销登记手续等),出卖人在买受人履行返还义务后30日内履行返还义务,该约定不当加重了对方的责任,同样应认定为无效。

    【作者简介】

    李涛,扬州市邗江区人民法院审判员。


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