孙某诉南通市某置业公司依据认购书主张交付房屋被判驳回案
2019/11/27 17:04:02 点击率[23] 评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】合同法
    【出处】本网首发
    【写作时间】2019年
    【中文关键字】合同法;预约合同
    【全文】

      案件事实:
     
      2017年5月17日,被告南通某置业公司(甲方)与原告孙某(乙方)签订《搬迁户认购协议书》一份,载明:“第一条,在双方平等、互惠互利的原则下,乙方自愿放弃沿河风光带B、C地块51.5平方米居住安置及补偿,并将原房屋评估价协议转成认购店面房抵值达成本协议。第二条,乙方自愿将原来房屋认购抵值转成店面房订金378255.00元。甲方将开发的锦绣龙湾小区9号楼22号商铺,共1间,乙方暂定22号商铺面积122.9㎡,单价10400元,总价1278255.00元,原拆迁房屋认购抵值转成订金378255.00元,余款900000元,具体面积按房管部门测量为准。第三条,乙方同意按以下方式履约:乙方于签订本协议之日起至项目开盘,在甲方公告或售楼部电话通知7天内(包括电视、报纸、电话对外公告),乙方到甲方公司签订《商品房认购协议书》,购房余额结账参照居住房安置方式结算。第四条,在认购期间,乙方若不在约定时间内确定具体认购商铺,则视为乙方放弃购买计划。若乙方放弃本次认购计划,无购买店面房意向,则由政府按原搬迁协议进行安置处理……”。后被告南通某置业公司通知原告孙某换签《商品房认购协议书》,但原告坚持按《搬迁户认购协议书》中约定的锦绣龙湾小区9号楼22号店铺作为合同认购标的,双方协商未果,亦未能达成最终购房协议。另查明,《搬迁户认购协议书》中约定的“锦绣龙湾小区9号楼22号店铺”中的‘9’在原被告双方签订协议时并未填写,系签订协议后由白蒲镇旧镇改造建设指挥部第五工作组人员添加。锦绣龙湾小区也没有“9号楼22号店铺”。
     
      裁判结果:
     
      首先,本案《搬迁户认购协议书》有双方的签名、盖章,是为最终的房屋认购签订而作的前期意向表示,应为预约合同。《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第二条规定:当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。本案中被告并没有拒绝同原告签订最终的房屋认购合同,而是双方在签订最终的房屋认购合同时未能达成协议,因此被告不构成违约。
     
      其次,双方签订的《搬迁户认购协议书》仅仅是对将来缔结《商品房认购协议书》而作的意思表示,而非为交付标的物实现交易的买卖合同。本案原告主张按照《搬迁户认购协议书》的约定要求被告履约,混淆了预约和本约的区别。《搬迁户认购协议书》是预约合同,标的是签订商品房买卖本约合同的行为,而非是金钱或物的给付行为。《商品房认购协议书》是本约,是商品房买卖的书面合同。《搬迁户认购协议书》“锦绣龙湾小区9号楼22号店铺”中的‘9’在原被告双方签订协议时并未填写,系签订协议后由白蒲镇旧镇改造建设指挥部第五工作组人员添加。锦绣龙湾小区也没有“9号楼22号店铺”。第四条约定“在认购期间,乙方若不在约定时间内确定具体认购商铺,则视为乙方放弃购买计划”,明确双方签订买卖合同时“确定具体认购商铺”。《搬迁户认购协议书》的约定表明《搬迁户认购协议书》存在不确定条款,相对于商品房买卖合同来讲缺少必备的条款,原、被告在缔结《商品房认购协议书》时仍需对具体认购的商铺等商品房买卖合同必备的条款进行具体的协商一致后才能缔结《商品房认购协议书》,原告要求按《搬迁户认购协议书》的约定签订商品房买卖合同,有悖于合同需双方当事人协商一致的真实意思表示之法理精神。
     
      最后,原告主张“并适时交付该店铺”,原、被告间只有《搬迁户认购协议书》,尚未签订书面的商品房买卖合同,而交付房屋的条件,什么时候交付房屋,应由原、被告在签订的书面的商品房买卖合同中予以约定。在原、被告未签订书面的商品房买卖合同前提下,本院不能支持原告主张的“并适时交付该店铺”的诉讼请求。
     
      综上,依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条,《中华人民共和国合同法》第三条、第四条之规定:驳回原告孙某的诉讼请求。
     
      案例评析:
     
      《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第二条规定:当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。现实中,出卖人与买受人在签订商品房买卖合同前往往先行签订认购书,并预先交付相当订金,就房屋买卖有关事宜进行初步确认。认购书何种情况下可以转化为商品房买卖合同的问题一直是审判工作中认定的难题,根据法律规定,认购书只有在同时具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条中规定的两种情形下,才能可以被认定为商品房买卖合同,否则不能等同于商品房买卖合同,作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议,应属于商品房买卖合同的预约合同,即认购书与商品房买卖合同是预约与本约的关系。
     
      当事人可以签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同。在预约合同订立时,本约合同尚未成立,当事人负有将来按照预约合同约定的条件订立本约合同的义务。本案中,双方在《拆迁户认购协议书》仅是对商铺面积、价格等进行了约定,对房屋的交付时间、付款方式等商品房买卖合同的主要内容并未约定,且双方明确约定另行订立《商品房认购协议书》,孙某亦可放弃购买,故《拆迁户认购协议书》应为预约合同。从南通某置业公司留存的协议书来看,双方约定了标的物为22号商铺,并未约定具体楼号,故难以认定买卖的标的物即为9号楼22号商铺。孙某自己留存的合同中9号楼系指挥部工作人员添加,该添加内容对南通某置业公司并无约束力。虽然指挥部及其工作人员出具证明称其系与南通某置业公司协商后添加9号楼字样,但孙某并未提供其他证据予以印证,且案涉小区并无9号楼,故本院难以认定双方事后对商铺具体楼号进行了约定。就此双方可另行协商确定,如协商未果,孙某既可主张购买与《商品房认购协议书》中面积、价格基本相当的商铺,亦可根据相关法律及合同约定解除预约合同。但孙某在本案中坚持主张订立9号楼22号商铺《商品房认购协议书》并交付该商铺,这既缺乏合同依据,事实上亦无履行可能,故原审法院驳回其诉请正确。

    【作者简介】
    余朋飞,如皋市人民法院。

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