谈谈商铺经营转让的相关问题
2018/12/3 22:04:26  点击率[135]  评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】物权
    【出处】本网首发
    【写作时间】2018年
    【中文关键字】 商铺经营转让;相关问题
    【全文】

      第一,伴随租赁权利的转让行为,同时往往出现包括营业执照、税务登记证等材料的交付。那么,转让证照的行为是否具有法律效力呢?
     
      营业执照是登记主管机关发给企业的合法赁证,具有法律效力。经工商行政管理机关依法核准登记发给营业执照,企业就算取得了市场主体资格,具有合法经营地位,开始享有生产经营的权利,国家保护其合法权益,同时企业也承担相应的义务。1994年6月24日,国务院颁布的《公司登记管理条例》第五十四条第一款规定:“任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照。”第六十九条规定:“伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照的,由公司登记机关处以一万元以上十万元以下的罚款;情节严重的,吊销营业执照。构成犯罪的,依法追究刑事责任。”因此,如果不再继续从事经营活动,不可以私自转让营业执照,而应当按照《工商登记管理条例》的规定,持相关文件到登记管理机关申请注销登记,而不应当通过转让营业执照来谋取非法利益。对于税务登记证而言,《税收征收管理法》第十八条规定:“纳税人按照国务院税务主管部门的规定使用税务登记证件。税务登记证件不得转借、涂改、损毁、买卖或者伪造。”上述关于营业执照和税务登记证的规定都是我国现行法律和行政法规的强制性规定,转让行为显然属于违法行为。根据《合同法》第五十二条第(五)项规定,当事人“违反法律、行政法规的强制性规定”所订立的合同无效。
     
      第二,承租人是否享有对租赁资格的转让的权利,各国规定不尽一致,我国《合同法》规定,承租人将租赁物转租他人的必须经出租人同意。这是因为在我国的租赁合同关系中,特别是房屋租赁,有些人利用这种形式将租来的房屋层层租赁,使租赁房屋的租金过高,以获取暴利,侵害了房屋所有人的利益。
     
      世界各国通行的做法是对承租人的租赁权转让进行限制,即必须经原出租人的同意。这样的规定是出于保护原出租人利益的考虑,但实际上正常的租赁权转让并不损害原出租人的利益。出租人与承租人签订租赁合同的目的,无非就是获取出租房屋所带来的租金的收益,租赁权利的转让行为的发生并不影响出租人实现收益的愿望,也不会对出租人对房屋的所有权产生任何不利的影响。因为从物权的角度来看,转让人通过债权合同所让渡的是其从出租人那所得的房屋的使用权和占有权,而不会让渡超越其权利范围以外的其他权利,所以出租人对房屋享有的物权并没有受到影响;从债权的角度来看,租赁权利转让行为发生后,如果转让人的退出并不影响出租人的租金权利,则出租人完全没有拒绝租赁权利转让的必要,所以出租人仍享受对承租人的债权利益。相反,租赁权利的自由转让有利于转让人和受让人,对于转让人而言,在某些情况下,可能无法对租赁物进行事实上的占有、使用和收益,如果闲置不用,对转让人而言无疑造成了不必要的损失,也不符合市场经济的“物尽其用”的理念,通过对房屋租赁权利的自由转让,完全可以弥补他的损失,且不损害出租人的合法权益。而对于受让人而言,如果法律不允许自由转让租赁权利,那么他会对每次合同的交易行为都会小心翼翼,他必然会通过各种关系去了解租赁转让是否被该物所有人所同意。而实际上,由于受让人常常无法轻而易举的了解出租人的真实意思,甚至于受让人根本就无法获知出租人为何人。在这样情况下,无疑破坏了交易行为的快速性和迅捷性。
     
      进一步而言,合同的功能就在于促进经济效益。根据许多法学家和经济学家的观点,合同本身是有效利用资源,实现资源优化配置的手段。按照美国经济分析学家的观点,有效率地使用资源必须借助于交易的方式,只要通过自愿交换方式,各种资源的流向必须趋于最有价值的使用。当各种资源的使用达到最高的价值,就可以说它们得到最有效的使用。如果限制自由转让租赁权利,无疑会使得租赁物无法向更能充分实现其价值的地方流转,也就不能实现最大利益化的社会效果。有些人反对自由转让租赁权利,无非是担心此举会有损租赁物所有权人的利益,不可否认租赁权利转让固然是违反了物的所有权人的意志,但如果忽略了合同功能作用而片面保护尊重所有人的意志的话,那么所订立的合同将只能是僵化的、不自由的。对于以建立市场经济为中心的我国而言,自由转让商铺租赁权利更是了符合这样一种需求。
     
      法律上的处分是使物体的权利状态发生变化,通常是限制或扩大权利的效力范围。仔细分析租赁权利转让行为却并非如此,出租人与承租人订立的租赁合同使得承租人取得了房屋的租赁权,具体的权能体现在承租人可以在合同约定的范围内占有、使用、收益租赁物;相对而言,租赁合同使得出租人的所有权得到了一定的限制,比如他不能行使对租赁物的占有、使用的权利。承租人对租赁权利进行转让,只是占有,使用权和权利主体发生了转移,对出租人的所有权并不产生任何影响,对租赁物上的权利状态也没有起到任何的限制或扩大的作用。所以承租人转让租赁权利并不是对租赁物的无权处分,相反却是承租人在其通过与出租人订立的租赁合同中所取得占有、使用、收益权利的处分,是一种对自己权利的处分,是一种有权处分,所以对于未级出租人同意的租赁权利转让合同,应认定为有效的合同
     
      因此,在审理租赁权利转让引发的诉讼案件中,如果租赁权利的转让是经出租人同意的,那么出租人与受让第三人为双方当事人,他们之间的权利义务的处理应按合同法中租赁合同一节的规定来确定。如果租赁权利的转让未经出租人同意,受让第三人作为原告要求维护其租赁合同权利的,由于转让行为已经发生法律效力,转让人仅仅转让租赁权利,并没有转让其负担的租赁义务,所以应以原承租人(转让人)作为被告,根据缔约过失确定双方各自的责任;当出租人作为原告要求维护其合同权利时,应以原承租人作为被告,因原承租人未经出租人同意而擅自处分租赁物,对于出租人而言是违反双方租赁合同约定的违约行为,可能侵害了出租人的财产权益,出租人有权选择依照合同法要求原承租人承担违约责任或者是依照其他法律要求承担侵权责任,此属侵权责任与违约责任的竞合;如出租人就此提起侵权之诉,可把原承租人和受让人作为共同被告,要求他们赔偿损失。
     
      第三,商铺的添置物,在出租人与受让人解除租赁关系后如何处理。添附物的归属本质上是一个物权问题,新颁布的物权法,以及其他民事立法均没有关于添附物的立法规定,只有最高人民法院的一个司法解释,且存在很大的漏洞。
     
      承租人在征得出租人同意后对租赁物进行改善或者增设他物的,使其使用效用和本身的价值增加了,在租赁的有效期间内是不成问题的。但如果租赁期限届满,承租人须将租赁物返还出租人时就有一个与原租赁物的状况发生变化如何处理的问题,一般应遵循这样一个规则:(1)可以要求出租人偿还由于改善或增设他物使租赁物的价值增加的那部分费用。但仅限于合同终止时租赁物增加的价值额,而不能以承租人实际支付的数额为准;(2)对于增设他物的,如果可以拆除并不影响租赁物的原状,承租人最好拆除,承租人也有权拆除。一般地说,出租人不希望承租人对租赁物进行任何改善或者增设,因为这种添附增加了价值,出租人是要有所付出的。因此,增设物能拆除的,承租人尽量拆除。
     
      承租人为使租赁物价值增加所支出的费用又称有益费用。如未经出租人同意,承租人不能享有要求出租人返还费用的权利,只能恢复原状,造成损失的,还应当赔偿损失。这里的同意,不仅限于承租人实施行为时出租人的明示同意,出租人知道承租人的行为而不作反对表示的,也应视为出租人同意。出租人返还有益费用可参照不当得利的规定适用。也正由于出租人返还的利益权以其所得为限,因此,有益费用的范围仅限于租赁合同终止时租赁物增加的价值额,而不能以承租人支出的数额为准。
     
      租赁权利作为一种物权化的债权,完全可以引用物权原理来指导。无论转让人转让商铺的租赁权利时,是否事先征得出租人同意,受让人通过使用商铺实际可能已经获得了期待的经营利益,但如果因为转让人或者受让人的添附行为,使得与商铺不可分的附加物客观上增加了商铺房屋的市场价值,出租人基于所有权而能够实现的利益明显增加,由于转让合同解除之时拆除附加物的行为将使商铺房屋本身受到损毁,而添附行为导致的商铺的增值部分出租人没有取得的法定或者约定的依据,转让人或者受让人却因此受到损失,依据公平原则,转让人或者受让人有权对添附物要求出租人折价补偿,而出租人应当予以补偿。这是因为,一方面,转让人或者受让人对商铺的添附,并非基于法定或者约定的义务,且添附是否使得商铺增值,应当经过权威部门的实际鉴定;另一方面,虽然出租人必须补偿添附物的费用,但并非全部负担转让人或者受让人因此支出的费用,而是对于添附物进行折价,不会因此导致转让人或者受让人不合理或者超出实际需要的添附。
     
      第四,对违章建筑的商铺经营转让纠纷案件如何处理。
     
      笔者认为,应当区分非法建筑行为和出租行为,建筑行为违法属于行政法规范的范畴,其应受到行政法的制裁;出租行为是不同于建筑行为的独立民事行为,其效力不受建筑行为的影响,故租赁物为非法建筑不影响租赁合同的效力,本案亦无其他影响合同效力的因素,故租赁合同应为有效。理由是:
     
      1、占用公共用地建筑房屋的行为与将建筑物进行出租的租赁行为是两种相互独立的、不同性质的行为。占用公共用地建造房屋的行为属于事实行为,不包含当事人的意思表示,其法律效果是法律所赋予的,不是根据当事人的意思表示决定的;而出租房屋的行为属于法律行为,是当事人通过签订租赁合同,明确自己所追求的法律效果的行为,在不存在法律所规定的影响合同效力因素的情况下,法律确认其法律效力,赋予当事人通过订立合同所欲追求的法律效果。可见,非法占用公共用地建筑房屋和出租该房屋是两个相互独立的、性质不同的法律行为。
     
      2、占用公共用地建筑房屋的行为属于法律禁止的违法行为,应受到相应行政处罚,但其民事法律效果为建筑人取得建筑物的所有权。对于已经占用公共用地建造了的房屋,应由行政执法机关责令拆除,但并未对已经建造,但尚未拆除的房屋,笔者认为当然可以使用。
     
      3、出租占用公共用地建造的违法建筑物的行为,应根据民事法律行为的有效要件判断其效力,现行法律、行政法规无相关禁止性的规定,故该出租行为应为有效。根据我国合同法的规定,违反法律、行政法规强制性规定的行为无效。综观我国现行法律、行政法规仅对占用公共用地进行违法建筑的行为做了禁止性的规定,而并未对已经建筑的违法建筑的使用做出禁止性规定,其他法律、法规也无相关禁止性规定,故以建筑在公共用地上的违法建筑为标的不影响租赁合同的效力,在无其他影响租赁合同效力因素的情况下,该租赁合同应当认定为有效。

    【作者简介】

    汪军,江苏扬州邗江法院;钱仁伟,江苏扬州邗江法院。


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