北京法院涉房屋买卖典型案例及裁判观点(六)
2018/11/7 17:28:48 点击率[65] 评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】合同法
    【出处】本网首发
    【写作时间】2018年
    【中文摘要】本文系对北京法院近年涉及房屋买卖合同纠纷以及房产登记相关纠纷典型案例的整理和归纳,集中展现北京法院的主流裁判观点,为当事人和法律实务工作者提供指引。
    【中文关键字】 房屋买卖合同;合同无效;过户登记;网签
    【全文】

      51、办理网签后,出卖人再行抵押是否有效?

      案例: 2012年6月16日,郭某(买受人)与邱某(出卖人)签订了《北京市存量房买卖合同》,郭某购买涉案房屋,并于11月29日办理了网签手续。此后,邱某素以各种借口拒绝配合办理过户手续。12月10日,邱某将涉案房屋抵押给了刘某,并办理了抵押登记,某行政登记机关颁发了他项权利证书。郭某认为某行政登记机关未尽到注意义务,将其诉至法院,要求撤销他项权利证书。

      法院审理认为,某行政登记机关对申请材料审查时没有对此尽到审慎的注意义务,未能通过其管理的网签系统核查到涉案房屋此前已出售的事实,在未进行必要的进一步核查的情况下,某行政登记机关迳行作出被诉抵押登记行为违反法律规定。法院最终判决撤销了被诉他项权利证书。

      规定:《房屋登记办法》第18条:房屋登记机构应当查验申请登记材料,并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正,以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认,并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的,可以要求申请人补充材料。

      《中华人民共和国物权法》第184条:下列财产不得抵押:(一)土地所有权;(二) 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;(三) 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(五) 依法被查封、扣押、监管的财产;(六) 法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

      提示:为避免“一房数卖”的情况,已取得房屋所有权证的存量房进行买卖的,当事人在申请转移登记前均需进行存量房买卖合同网上签约。但如果因行政登记机关未尽到谨慎的注意义务导致房屋网签后仍被出卖或抵押,买受人有权要求行政登记机关撤销相关权利证书。

      52、房屋被申请异议登记,谁有权撤销?

      案例:王某与蔡某原系夫妻关系,二人共有房屋登记在蔡某名下。王某因涉及离婚房屋分割,向某行政登记机关申请异议登记,某行政登记机关遂作出异议登记。后来王某起诉离婚,法院判决驳回王某的诉讼请求。后,蔡某起诉王某要求离婚,法院作出调解书,蔡某与王某离婚。后,蔡某向某行政登记机关申请注销房屋异议登记,某行政登记机关遂对异议登记予以注销。之后蔡某将房屋出售。王某对该注销异议登记的行为不服,遂提起诉讼。

      人民法院经审理认为,异议登记期间,异议登记申请人起诉,人民法院不予受理或者驳回其诉讼请求的,异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。本案中,王某向某行政登记机关提交了材料,申请了房屋异议登记。后,王某据以申请异议登记的离婚之诉法院已判决驳回其诉讼请求。蔡某作为房屋登记簿记载的权利人,向某行政登记机关提交了注销异议登记申请书、《民事调解书》等材料申请注销异议登记,某行政登记机关注销房屋异议登记行为,并无不当。法院最终判决驳回了王某的诉讼请求。

      规定:《房屋登记办法》第79条:异议登记期间,异议登记申请人起诉,人民法院不予受理或者驳回其诉讼请求的,异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。

      提示:根据法律规定,异议登记申请人向房屋登记簿记载的权利人起诉被驳回的,异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人均可申请注销异议登记。

      53、当事人以登记错误起诉行政登记机关的法定期限是多长?

      案例: 康某于1987年其取得祖产一间房屋的产权,2005年其取得换发的产权证时发现房产平面图多出了标注“灰6”的房产。经查,某房屋管理局于1993年取得“灰6”的产权证。康某认为标注为“灰6”的房屋侵犯其相邻权和物权,于2016年向法院提起行政诉讼,请求法院撤销某房管局名下的“灰6”房屋产权证书。

      人民法院经审理认为,《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定,因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过20年,其他案件自行政行为作出之日起超过5年提起诉讼的,人民法院不予受理。对于不符合人民法院行政诉讼的起诉条件,已经立案的,应当裁定驳回起诉。本案中,被诉产权证系1993年制作,康某于2016年提起诉讼,已经超过法定期限20年且缺乏正当理由。法院最终裁定驳回了康某的起诉。

      规定:《中华人民共和国行政诉讼法》第46条:公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的,应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年,其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的,人民法院不予受理。

      提示:行政诉讼中,人民法院可以依职权审查起诉期限,经审查认为超过起诉期限的,会驳回原告的起诉。

      54、当事人能否以邻居家房产证登记错误而起诉行政登记机关?

      案例: 鲍某的房屋与邻居的房屋之间有一块国有空地,其邻居长期占用国有空地进行违法建设,原因是某机关违法将该空地划入其邻居的房产证附图。鲍某认为其邻居的房屋产权证登记错误,将某行政登记机关诉至法院,要求撤销其邻居的房屋产权证上的附图信息。

      人民法院经审理认为,根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定,行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织,有权提起诉讼。本案中,鲍某所诉行政行为系房屋权属行政登记行为,但鲍某并非涉案争议土地的使用权人,其与所诉房屋权属行政登记行为之间不具有行政法上的利害关系。其主张权利的性质实为相邻权,但其所主张的相邻权可通过民事诉讼予以主张,故鲍某不具有提起本案行政诉讼的原告资格。因此,法院裁定驳回了鲍某的起诉。

      规定:《中华人民共和国行政诉讼法》第25条  行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织,有权提起诉讼。有权提起诉讼的公民死亡,其近亲属可以提起诉讼。有权提起诉讼的法人或者其他组织终止,承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。

      提示:行政法意义上的利害关系,一般不包括私法上的利害关系,本案中,鲍某所主张权利的实质为相邻权,应考虑选择民事诉讼途径解决。

      55、房屋买卖合同被法院确认无效,但房屋已经过户了怎么办?

      案例:苏某为涉案房屋所有权人,苏某的亲属与案外人签订了《买卖房协议书》将涉房屋出售,并办理了被诉房屋所有权证。苏某知情后提起民事诉讼,涉案《买卖房协议书》被法院生效判决确认无效。遂,苏某向法院提起行政诉讼,请求撤销被诉机关颁发给案外人的被诉房屋所有权证。

      人民法院经审理认为,被诉房屋所有权证的颁发系基于房屋买卖而发生,某机关受理涉案房屋产权转移登记申请后,对房屋原权属及权属发生转移依据的有关材料进行了审查,并作出房屋权属变更登记,相关程序符合法律规定。但因作为房屋转移登记和颁证行为基础事实的《买卖房协议书》被生效民事判决确认无效,被诉房屋所有权证颁发的事实基础已不存在,故被诉房屋所有权证应依法予以撤销。因此,法院最终判决撤销了被诉房屋所有权证。

      规定:《中华人民共和国行政诉讼法》第70条:行政行为有下列情形之一的,人民法院判决撤销或者部分撤销,并可以判决被告重新作出行政行为:(一)主要证据不足的;(二)适用法律、法规错误的;(三)违反法定程序的;(四)超越职权的;(五)滥用职权的;(六)明显不当的。

      提示:根据法律规定,无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。因此,当事人除可要求合同相对方协助办理转移登记外,也有权要求行政登记机关撤销涉案房屋所有权证。

      56、拆迁户口冻结后,因婚姻、出生等入户的是否计入统计范围?

      案例: 2010年,王某所居住的房屋被列入拆迁范围,在册人口共7人,包括王某的儿媳和孙女。因第三人某中心与王某未能达成拆迁补偿安置协议,第三人遂向某区住建委申请裁决。2014年3日,某区住建委作出被诉行政裁决,以王某儿媳、孙女的户籍迁入时间均在拆迁户口冻结统计之后、不符合此次拆迁补偿和回迁安置方案中确认安置人口的规定为由,将王某户的在册人口认定为5人。王某不服诉至法院,请求撤销相应的行政裁决。

      人民法院经审理认为,依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第八条第一款第三项有关“用地单位取得征地或者占地批准文件后,可以向区、县国土房管局申请在用地范围内暂停办理入户、分户,但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外”的规定,王某儿媳因婚姻原因入户,其孙女因出生原因入户,不属于上述条款中规定的暂停办理入户和分户的范围,不属于因擅自办理入户而在拆迁时不予认定的范围。据此,被诉的行政裁决将王某户的在册人口认定为5人,属于认定事实不清、证据不足,法院最终判决被诉的行政裁决,并责令某区住建委重新作出处理。

      规定:《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第8条:用地单位取得征地或者占地批准文件后,可以向区、县国土房管局申请在用地范围内暂停办理下列事项:(一)新批宅基地和其他建设用地;(二)审批新建、改建、扩建房屋;(三)办理入户和分户,但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外;(四)核发工商营业执照;(五)房屋、土地租赁;(六)改变房屋、土地用途。区、县国土房管局核准用地单位的申请后,应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续,并在用地范围内予以公告。通知和公告应当载明拆迁范围、暂停办理事项和暂停期限。暂停期限自公告之日起算,最长不超过1年。用地单位确需延长暂停期限的,应当报经区、县国土房管局批准,延长的期限不超过半年。暂停期限内,擅自办理本条第一款所列事项的,房屋拆迁时不予认定。

      提示:根据有关规定,因婚姻、出生、回国等原因必须入户、分户的,不属于因擅自办理入户而在拆迁时不予认定的范围。这在充分保护农民合法权益的同时,也体现了国家对婚嫁女、新生儿童等特殊群体的特别关爱。

      57、房屋征收评估过程中,被征收人是否有协助义务?

      案例: 2015年2月,某区政府对国有土地上房屋及附属物进行征收,孙某未在签约期限内达成补偿协议,且因孙某的原因,评估机构无法入户调查进行评估工作。2015年5月,某区政府作出被诉房屋征收补偿决定,并向其送达。该补偿决定明确被征收房屋的装饰装修及附属物经入户按实评估后,按规定予以补偿及其他事项。孙某不服,提起诉讼,请求撤销被诉房屋征收补偿决定。

      人民法院经审理认为,本案房地产价格评估机构根据被征收房屋所有权证所载内容并结合前期调查的现场勘察结果,认定被征收房屋的性质、用途、面积、位置、建筑结构、建筑年代等,并据此作出涉案房屋的征收评估分户报告,确定了评估价值(不包括装修、附属设施及未经产权登记的建筑物)。因孙某的原因导致无法入户调查开展评估,故被诉房屋征收补偿决定载明对于被征收房屋的装饰装修及附属物经入户按实评估后按规定予以补偿不违反法律规定,法院最终判决驳回了孙某的诉讼请求。

      规定:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第15条:房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

      提示:评估报告只有准确反映被征收房屋的价值,被征收人才有可能获得充分合理的补偿。要做到这一点,不仅需要行政机关和评估机构依法依规实施评估,同时也离不开被征收人自身的配合与协助。如果被征收人拒绝履行配合与协助的义务导致无法评估,不利后果应由被征收人承担。

      58、因被告原因导致原告无法证明损害情况的,哪一方负有举证责任?

      案例: 2012年某区政府发布拆迁腾退公告,郑某居住的29号院属于上述腾退范围。在腾退过程中,腾退指挥部与同住在29号院内的马某等四名被腾退人(不包括郑某)签订协议并进行了补偿安置后拆除了院内房屋。2015年郑某针对某区政府强拆行为提起行政诉讼,法院生效判决确认拆除行为违法。2016年,郑某向某区政府申请行政赔偿,请求赔偿因强拆造成的财物损失125489元。2016年6月15日,某区政府作出《不予赔偿决定书》。郑某不服,向法院提起行政赔偿诉讼。

      人民法院经审理认为,根据法律规定,在行政赔偿诉讼中,郑某应当对行政行为造成的损害提供证据;因某区政府的原因导致郑某无法举证的,由某区政府承担举证责任。本案中,郑某仅向法院提交了财产损失清单以证明涉案房屋被拆除时室内财物情况,并未提交其他证据佐证清单内财产损失的客观性,某区政府亦未在实施强拆时对涉案房屋内财产进行登记,致使法院无法根据有效证据认定室内财产的真实构成情况。考虑到某区政府违法强拆涉案房屋的实际情况,根据上述法律规定,应由某区政府承担室内财产真实构成情况无法查明的不利后果并承担相应赔偿责任。法院最终判决某区政府赔偿郑某2万元。

      规定:《中华人民共和国行政诉讼法》第38条:在起诉被告不履行法定职责的案件中,原告应当提供其向被告提出申请的证据。但有下列情形之一的除外:(一)被告应当依职权主动履行法定职责的;(二)原告因正当理由不能提供证据的。在行政赔偿、补偿的案件中,原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的,由被告承担举证责任。

      提示:根据法律规定,在行政赔偿诉讼中,原告应当对被诉具体行政行为造成损害的事实提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的,由被告承担举证责任。对于损失的具体范围和金额,人民法院应当结合当事人的主张和在案证据,遵循法官职业道德,运用逻辑推理和生活经验、生活常识等,酌情确定。

      59、自己的房屋被他人抵押,能否确认抵押合同无效?

      案例: 丛某与刘某曾系夫妻关系,双方于2014年协议离婚,约定×502号房屋归丛某所有,但涉案房屋仍登记在刘某名下。2017年5月,刘某作为借款人与肖某签订借款合同及抵押合同,将×502号房屋抵押给肖某,并办理了抵押登记。丛某得知后向法院起诉要求确认抵押合同无效。

      人民法院经审理认为,根据法律规定,在无权处分情况下,对于不动产抵押权的善意取得需满足受让人取得抵押权时是善意的且依照法律规定已经办理两个条件。根据本案查明的事实,刘某以其名下的涉案房屋向肖某作出抵押担保,并办理完成抵押登记。虽然离婚协议约定涉案房屋归丛某所有,但离婚协议书的约定不具有对抗外部第三人的效力,丛某并未及时办理变更登记,涉案房屋仍然登记于刘某名下,且显示为单独所有。肖某基于对涉案房屋登记公示权属状况之信赖出借款项并依法在行政机关办理了抵押登记,其对涉案房屋已取得抵押权。最终判决驳回了丛某的诉讼请求。

      规定:《中华人民共和国物权法》第9条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

      《中华人民共和国物权法》第106条:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

      《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第15条:受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。

      提示:法律禁止无处分权人擅自处分动产或者不动产,同时又设立第三人善意取得制度,以保护善意第三人,维护市场秩序的稳定。在进行二手房屋交易时,买受人应尽量了解清楚房屋是否属于夫妻共同财产、遗产,或者房屋上面是否有其他权利如抵押、担保等,以免引发纠纷。

      60、出卖按份共有房屋,按份共有人如何主张优先购买权?

      案例: X号房屋由张某、王某和耿某按份共有,其中张某、王某各享有四分之一份额,耿某享有二分之一份额。2013年,王某和耿某与案外人刘某签订《房屋买卖合同》,将房屋卖给刘某。2016年,张某认为王某和耿某侵害其优先购买权,故向法院提起诉讼,要求撤销《房屋买卖合同》。

      人民法院经审理认为,王某和耿某对涉案房产的处分行为已经达到了三分之二以上共有人的同意,且张某自2013年起就对《房屋买卖合同》提出异议,但从未主张过优先购买权。现张某主张优先购买权已超过最长6个月的主张期间。法院最终判决驳回了张某1的诉讼请求。

      规定:《中华人民共和国物权法》第97条:处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。

      《中华人民共和国物权法》第101条:按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

      《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第11条:优先购买权的行使期间,按份共有人之间有约定的,按照约定处;没有约定或者约定不明的,按照下列情形确定:(一)转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的,以该期间为准;(二)通知中未载明行使期间,或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的,为十五日;(三)转让人未通知的,为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日;(四)转让人未通知,且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的,为共有份额权属转移之日起六个月。

      提示:根据法律规定,按份共有人处分共有的不动产或者动产以应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意,且其他共有人在同等条件下享有优先购买权,但优先购买权的行使也有相应期限的限制。

    【作者简介】

    梁伟森,北京市诺恒律师事务所律师。

    【参考文献】

    {1}(2016)京02行终1199号。

    {2}(2016)京02行终334号。

    {3}(2017)京02行终1373号。

    {4}(2017)京02行终155号。

    {5}(2017)京02行终821号。

    {6}(2014)二中行终字第1289号。

    {7}(2017)京行赔终47号。

    {8}(2018)京03民终4562号。

    {9}(2016)京0117民初6284号。


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