北京法院涉房屋买卖典型案例及裁判观点(二)
2018/11/7 17:19:06 点击率[59] 评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】合同法
    【出处】本网首发
    【写作时间】2018年
    【中文摘要】本文系对北京法院近年涉及房屋买卖合同纠纷以及房产登记相关纠纷典型案例的整理和归纳,集中展现北京法院的主流裁判观点,为当事人和法律实务工作者提供指引。
    【中文关键字】房屋买卖合同;合同无效;过户登记;网签
    【全文】

      11、房地产市场调控政策变化是否属于商业风险?

      案例:2017年3月7日,张某(买受人)与于某(出卖人)签订《存量房屋买卖合同》,约定于某将房山区X号房屋出售给张某,成交价格为127万元,买受人拟申请贷款35万元。2017年3月15日涉案房屋通过存量房房源核验。2017年3月26日,北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,要求商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。张某主张其受上述政策影响,无法依照合同约定办理银行贷款,无能力一次性支付全款。双方争执不下,张某将于某诉至法院,要求解除《存量房屋买卖合同》。

      人民法院经审理查明,涉案房屋规划设计用途为商务办公。法院经审理后认为,《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》政策的出台,涉案房屋属于调控政策所针对的范围之内。而根据该调控政策规定,商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款,双方签订的房屋买卖合同中,明确约定部分购房款以贷款方式支付,如要求张某继续履行合同,显然有违公平原则。在此情况下,应认定该调控政策对本案合同的履行确产生影响。法院最终判决双方签订的《存量房屋买卖合同》解除。

      规定:《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第26条:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

      提示:当事人在签订房屋买卖合同后,由于新的住房政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的,出卖人可以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由,请求解除合同。

      12、房屋实际面积小于合同约定面积时如何处理?

      案例:2009年6月24日,魏某、李某与博成公司签订《商品房预售合同》,约定博成公司将位于北京市X号商品房出售给魏某和李某。房屋套内建筑面积为146.5㎡,按套内建筑面积单价39339.77元计算的购房总价款为5763277元。但魏某和李某取得的房产证显示,房屋套内面积为139.57㎡,房屋套内建筑面积的误差比绝对值为4.73%。魏某和李某将博成公司诉至法院,要求博成公司支付房屋套内建筑面积差价372154.23元。

      人民法院经审理认为,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,实测面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,而实际面积与暂测面积的差别在3%之外的房款,应由博成公司双倍返还。法院最终判决博成公司向魏某和李某支付面积误差房价款372154.23元。

      规定:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条:出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

      提示:商品房买卖合同纠纷中,由于预售商品房具有特殊性,应允许存在正常合理范围内的误差,出现这种误差,不能简单认定出卖人构成违约,但超过合理范围的误差,出卖人则应承担违约责任。

      13、商品房层高“缩水”是否应当赔偿?

      案例:2015年4月11日,周某(买受人)与兴华公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》,约定周某购买由兴华公司开发的201号房屋,层高为2.9米,总价款539万元。房屋交付后,周某发现实际层高为2.8米,故诉至法院,要求兴华公司支付违约金。

      人民法院经审理认为,周某与兴华公司签订的预售合同有关“层高为2.9米”的约定有效,兴华公司交付房屋的层高不符合合同约定,构成违约。由于2.8米层高的房屋与2.9米层高的房屋价格相同,故该违约行为本身并不会对周某造成财产上的损失,但由于兴华公司工作上的失误,使周某丧失了选择2.9米层高房屋的机会,侵害了周某的选择权,兴华公司应给予周某一定补偿。最终判决兴华公司向周某周某支付违约金53067.62元。

      规定:《中华人民共和国合同法》第107条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

      提示:合同以意思自治为原则。买受人在签订合同的时候除了约定房屋面积外,尽可能的也应当约定层高高度和误差范围以及违约责任等。对于层高的误差,目前没有相关的具体法律法规,但是可以参照《合同法》的全面适当的履行原则维护自己的合法权益。

      14、限价商品房能交易吗?

      案例:2012年9月25日,王某(甲方,出卖人)与孙某(乙方,买方人)签订《购房合同》。约定甲方自愿将602号房屋其出售给乙方,房屋性质为限价商品房,总价为100万元。2012年9月26日,王某向孙某交付了房屋。因该房屋不能办理过户,孙某将王某诉至法院,要求确认合同无效,返还已付购房款并赔偿信赖利益及装修损失。

      人民法院经审理认为,损害社会公共利益的合同无效。根据《北京市限价商品住房管理办法(试行)》的规定,购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。本案双方所签订的房屋买卖协议涉及的房屋性质为限价商品住房,违反了北京市政府关于限价商品住房的相关规定,也违背了国家建立限价商品住房制度的初衷,直接导致社会公共利益受损。法院最终判决合同无效,王某向孙某返还已付购房款并赔偿信赖利益及装修损失。

      规定:《中华人民共和国合同法》第52条  有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

      提示:限价商品房在5年内不得转让,确需转让的可向保障部门申请回购,回购价格按原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定;满5年转让限价房要按照届时同地段普通商品房价和限价房差价的一定比例缴纳土地收益价款。

      15、买到“凶宅”怎么办?

      案例:2014年1月23日,蒋某(买受人)与崔某(作为出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定蒋某向崔某购买位于北京市×号房屋,成交价格为290万元。同日,蒋某与崔某签订《房地产经纪服务事项告知书》,该告知书中“重大瑕疵”一栏载明:披露房屋是否为“凶宅”,崔某否认交易房屋发生过自杀、他杀的非正常死亡事件。后蒋某得知在2013年4月29日,涉案房屋发生火灾,造成一人死亡。姜某认为崔某隐瞒“凶宅”的事实,将其诉至法院,要求撤销合同,返还购房款并赔偿相应损失。

      人民法院经审理认为,虽然房屋内发生非正常死亡事件客观上未影响到房屋的实际使用价值,但是该情形因影响到购房者的心理感受包括忌讳、恐惧、焦虑等而造成房屋交易价值降低,与当事人在缔约时真实意思表示不符,违背了买受人对于房屋实际价值的期待,构成房屋的重大瑕疵,是影响买卖合同订立及履行的重大事项。房屋出卖人在出售涉案房屋时,负有信息披露义务,应当如实将所售房屋有关的全部信息特别是房屋瑕疵充分告知买受人,促使买受人做出正确的意思表示。法院最终判决撤销房屋买卖合同,崔某向蒋某返还已付购房款。

      规定:《中华人民共和国合同法》第54条:下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。

      提示:买受人在签订买卖合同之前应仔细调查房产的相关情况,可以到物业公司、居委会、邻居处了解所购房屋是否发生过非正常死亡情况,充分考虑各方面因素后再签订合同。

      16、出卖人是否有义务向买受人披露“凶宅”等重大信息?

      案例: 2014年3月26日,孙某为购买婚房,与甄某就1905号房屋买卖事宜签订了《北京市存量房屋买卖合同》,成交价格为628万元。房屋买卖合同履行完毕后,孙某从邻居处得知甄某的爱人在2005年11月某日凌晨自1905号房屋跳楼自杀,孙某在与甄某交涉无果的情况下将其诉至法院,要求撤销《北京市存量房屋买卖合同》,同时要求甄某返还购房款及利息并赔偿相应损失。

      人民法院经审理认为,房屋买卖过程中,出卖人应将与房屋有关的重要信息,特别是对影响房屋买卖合同订立与否或者对合同订立的条件产生重大影响的信息真实、及时的向买受人披露。然而,甄某作为出卖人在订立合同时并未告知孙某涉案房屋曾发生过甄某之夫王某自该房屋坠楼死亡的不幸事件。无论从孙某购买该房屋作为“婚房”使用的目的分析,还是以一般购买者的购买心理考量,涉案房屋曾发生过的不幸事件均系影响买受人订立房屋购买合同的重大事项。甄某作为出卖人未将该信息披露给孙某,其行为已构成欺诈,应承担相应的赔偿责任。法院最终判决撤销《北京市存量房屋买卖合同》,甄某返还购房款及利息并赔偿相应损失。

      规定:《中华人民共和国合同法》第54条:下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一) 因重大误解订立的;(二) 在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。

      提示:出卖人有义务将与房屋买卖合同订立有关的重大信息真实、及时的向买受人披露。标的房屋属于凶宅这一事实属于与订立合同有关的重大事实,出卖人在签订房屋买卖合同时故意隐瞒这一事实的,买受人可以出卖人欺诈为由请求法院撤销房屋买卖合同。

      17、央产房允许上市交易吗?

      案例: 2017年2月18日,张某与薛某签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定张某购买薛某名下X房屋一套,定金10万元。薛某保证该房屋是符合国家及北京市房屋上市的有关部门规定及政策法规。合同签订后张某依约支付了定金10万元,但在张某准备办理银行贷款时,得知涉案房屋不能上市交易,合同无法继续履行,给张某造成了损失。故张某向法院提起诉讼,要求薛某双倍返还已付定金。

      人民人民法院经审理查明,涉案房屋为央产房。法院认为,产权单位对央产房交易的限制,仅影响合同继续履行,并非导致合同无效的因素。薛某作为房屋所有人,应按合同约定保证房屋符合上市交易条件,现合同因房屋上存在的交易限制,未能继续履行,薛某构成违约。法院最终判决薛某应当依据定金罚则向张某双倍返还定金。

      规定:《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》第6条:出售人应填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》,交易办公室根据职工住房档案进行核对。核对无误的,出售人可到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续,也可委托定点交易机构代为办理房屋买卖以及交易过户手续。

      提示:因央产房性质特殊,故对上市交易有明确的限制,央产房上市需要先办理上市审批手续,未经产权单位同意的,无法办理过户登记。

      18、出卖人逾期办理房产证怎么办?

      案例: 2010年2月8日,赵某与山水文园公司签订《北京市商品房预售合同》,约定赵某购买朝阳区X号房屋,房屋总价款301万元;山水文园公司应当在2011年3月31日前向赵某交付该房屋,且山水文园公司应当在2013年3月31日前取得房屋所在楼栋的权属证明。2016年5月10日,山水文园公司取得房屋所在楼栋的产权证明,2017年6月12日,房屋登记至赵某名下。赵某将山水文园公司诉至法院,要求支付逾期办证违约金143万元。

      人民法院经审理认为,山水文园公司未在双方约定的期限内办理完成房屋所在楼栋的权属证明,其行为已构成违约,应承担相应的违约责任,山水文园最终判决山水文园公司向张某支付逾期办理房屋产权初始登记违约金54万元。

      规定:《中华人民共和国合同法》第107条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

      提示:出卖人超过合同约定期限办理房产证属于违约行为,买受人有权向其主张违约责任。

      19、出卖人逾期交付房屋怎么办?

      案例: 2016年7月,刘某与弘轩公司签订商品房预售合同,刘某购买弘轩公司开发的商品房一套,约定弘轩公司应于2016年12月28日前向刘某交付符合约定条件的房屋。合同签订后,刘某向弘轩公司支付了全部购房款,但弘轩公司并未按照约定的期限和条件向刘某交付房屋。刘某将弘轩公司诉至法院,要求其支付逾期交房违约金25万元。

      人民法院经审理认为,根据合同约定,弘轩公司应于2016年12月28日前向刘某交付房屋,现因弘轩公司未能按照约定的期限将房屋交付给刘某,给刘某造成损失,刘某请求弘轩公司支付逾期交房违约金,理由正当,应当予以支持。关于违约金的具体数额,根据双方合同的实际履行情况,在综合衡量刘某的实际损失数额、弘轩公司的过错程度以及双方合同履行状况的基础上,本院对违约金数额作出调整,最终判决弘轩公司向刘某支付违约金48174元。

      规定:《中华人民共和国合同法》第114条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

      提示:出卖人逾期交付房屋的行为构成违约,买受人除有权要求出卖人交付房屋外,还有权依据合同向出卖人主张违约金。

      20、房屋买卖合同解除后,房屋涨价损失能否与违约金重复计算?

      案例: 2016年6月29日,李某(买受人)与孟某(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定李某购买北京市西城区X号房屋,购房目的主要目的是为了给其孩子上小学。合同签订后,孟某告知李某诉争房屋学位已被占用。双方就此问题产生争议,李某将孟某诉至法院,要求孟某支付违约金193万元。

      人民法院经审理认为,孟某违反承诺导致李某子女无法入学的行为构成违约。就李某主张的房屋的涨价损失应在合同的签订日及解除期间予以考量,李某主张的该部分损失包括合同解除后的损失缺乏事实依据。法院最终判决孟某向李某支付违约金100万元。

      规定:《中华人民共和国合同法》第113条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

      提示:购房目的不能实现导致合同解除,涉案房屋的涨价损失应在合同的签订日及解除期间予以考量,涨价损失包含在合同解除的违约责任损失范围内,不应重复计算。

    【作者简介】

    梁伟森,北京市诺恒律师事务所律师。


    【参考文献】

    {1}(2017)京02民终9634号。

    {2}(2016)京0105民初66793号。

    {3}(2016)京01民终7104号。

    {4}(2016)京01民终5668号。

    {5}(2014)朝民初字第28410号。

    {6}(2017)京01民终1274号。

    {7}(2017)京0106民初21247号。

    {8}(2018)京03民终6879号。

    {9}(2018)京03民终7154号。

    {10}(2017)京02民终4435号。



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