北京法院涉房屋买卖典型案例及裁判观点(一)
2018/11/7 17:13:20 点击率[81] 评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】合同法
    【出处】本网首发
    【写作时间】2018年
    【中文摘要】本文系对北京法院近年涉及房屋买卖合同纠纷以及房产登记相关纠纷典型案例的整理和归纳,集中展现北京法院的主流裁判观点,为当事人和法律实务工作者提供指引。
    【中文关键字】房屋买卖合同;合同无效;过户登记;网签
    【全文】

      1、因房地产调控政策变化而解除合同,是否需承担违约责任?

      案例:2017年3月13日,彭某、李某与王某签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定王某将其位于北京市×号房屋出售给彭某、李某。合同签订后,彭某、李某向王某支付了定金50万元。2017年3月17日,北京市出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。该新政出台后,诉争房屋的首付款比例大幅提高,贷款额度大幅降低,致使彭某、李某无力继续购房。因与王某协商解除合同不成,彭某、李某将其诉至法院,要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》,并返还已付定金50万元。

      人民法院经审理认为:根据合同约定,彭某、李某需向王某支付首付款500万元,剩余购房款255万元需通过银行贷款的方式予以支付。现因政策原因,彭某、李某的首付款比例提高,首付款金额将至少增加100万元,法院认定本市2017年3月17日出台的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》给彭某、李某继续履行双方签订的合同造成了重大影响,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。故判决房屋买卖合同及补充协议于2017年6月7日解除,王某向彭某、李某返还定金50万元。

      规定:《中华人民共和国合同法》第97条:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

      《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第26条:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

      提示:房屋买卖合同成立后,如房地产调控政策变化导致继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,则当事人有权请求解除合同,且不需要承担违约责任。

      2、房地产调控政策变化是否一律可以解除合同?

      案例:王某系北京市X房屋的所有权人。2017年2月24日王某与李某签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定王某将其房屋出售给李某,总价款为840万元,定金70万元,李某采取“商业贷款”申办抵押贷款,拟贷款金额为200万元,合同签订当日,李某向王某支付定金70万元。2017年3月17日,北京市出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。该新政出台后,诉争房屋的首付款比例提高,王某贷款额度上限降至168万元,李某认为自己无力支付首付款,将王某诉至法院,要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》,并返还已付定金70万元。

      人民法院经审理认为,受新政影响,李某可贷款比例有所下调,可贷款金额为168万元,可以看出,该比例下调程度不高,对李某履行能力显然不足以构成严重影响。李某主张不能履约的情形并不构成法律上的情势变更,其因此并不获得解除合同的法定权利,故判决驳回了李某的诉讼请求。

      规定:《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第26条:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

      提示:如房地产调控政策变化对合同履行产生影响,应当看继续履行合同是否对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,如未达到上述程度的,则合同应当继续履行。

      3、“小产权”房能买吗?

      案例:2017年4月25日,穆某作为卖方(甲方)、姜某作为买方(乙方)签订了房屋买卖合同。约定:乙方同意购买甲方拥有的坐落于北京市房山区X房屋,总价278000元。合同签订当日,姜某向穆某支付了30万元购房款。后因穆某一直拒绝向姜某交付房屋,姜某将其诉至法院,要求继续履行合同。

      人民法院经审理查明,涉案房屋占用的是房山区某村的土地。法院认为:违反法律、行政法规的强制性规定所签订的合同无效,无效合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中,涉案房屋所占用的土地属于集体所有,在集体土地上所建的住宅房屋是不能流转到集体组织之外的,因此涉案房屋不具备合法的可交易性,双方于2017年4月25日签订的房屋买卖协议应属无效,穆某应返还收取姜某的30万元购房款。故法院判决驳回姜某的诉讼请求。

      规定:《中华人民共和国土地管理法》第63条:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

      提示:农村房屋或小产权房交易不受法律保护,农民的住宅不得向城镇居民出售,且还存在购房合同不能备案、没有产权证、无法对抗卖房者对外债务等风险。

      4、出卖人未经配偶同意擅自卖房,买受人如何主张权利?

      案例: 2016年8月8日,钟某和杨某签署《北京市存量房屋买卖合同》,约定钟某以325万元的价格购买杨某位于北京市朝阳区X房屋,如一方违约,违约方应向守约方支付房屋总价款20%的违约金。合同签订后,钟某依约支付了合同定金,并积极为办理过户和贷款准备各种手续,但杨某确告知出售房屋行为未经配偶同意,而拒绝出售该房屋。钟某将杨某诉至法院,要求解除合同并支付房屋总价款20%的违约金,同时返还定金。

      人民法院经审理查明,涉案房屋属于夫妻共同财产,杨某配偶高某表示不同意出售涉案房屋,杨某提交的《配偶同意出售证明》系其代签;诉讼期间,钟某已在本市购买其他房屋。法院认为,根据现有法律规定,处分该房屋属非因日常生活需要对夫妻共同财产做出的重要处理,不属于家事代理的范畴,杨某处分涉案房屋的行为属于无权处分。无权处分不影响合同效力,且杨某配偶高某对高某的处分行为不予追认,故法院判决解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》,杨某向钟某返还定金8万元,并支付违约金65万元。

      规定:《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条:婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

      《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

      提示:出卖人即使没有出卖房屋的权利,也不会影响合同的效力,出卖人仍然要向买受人承担违约责任。

      5、出卖人拒不迁出户口,买受人能否要求其迁出?

      案例:2014年11月23日,澎某、任某与王某签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定王某将位于北京市朝阳区X号房屋出售给澎某、任某,总价款为416万元,王某应当在房屋所有权转移之日起60日内向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续,如未如期迁出,应向澎某、任某支付总房款5%的违约金。澎某、任某于2015年3月16日取得涉案房屋所有权证书。王某在约定期间并未将涉案房屋上的户口迁出,澎某、任某诉至法院,要求王某迁出户口,并支付违约金。

      人民法院经审理认为,澎某和任某主张王某将涉案房屋内户口迁出,该请求不属于民事案件受理范围;现王某未按约将涉案房屋上原有户口迁出,构成违约,应当支付违约金。最终判决王某向澎某和任某支付违约金。

      规定:《中华人民共和国合同法》第107条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

      提示:买受人要求出卖人配合办理户口迁出事宜,因户口的迁入、迁出属于公安机关户籍管理的范畴,不属于人民法院民事案件受理范围,因此只能根据合同要求出卖人承担违约责任。

      6、购买房屋过户前被查封怎么办?

      案例:2015年3月1日,韩某和张某签订了房屋买卖合同,约定韩某购买张某位于西城区广安门外大街一处房屋,总价174万元。该房屋是2013年张某通过按揭方式购得,房屋抵押给银行借款115万元。因为张某未还清借款,抵押权未消灭。韩某知晓相关情况,合同中也做了相关约定,约定张某在签订合同后10个工作日内办理提前还款手续。韩某向张某先行支付了120万元购房款,但张某迟迟不办理解除抵押手续。在交易过程中,因张某另有其他纠纷,该房屋被法院查封,导致无法继续交易。韩某诉至法院要求张某依照合同支付违约金。

      人民法院经审理认为,涉案房屋在交易时存在因张某向银行借款而设立的抵押权,张某在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务,致使涉案房屋无法办理房屋所有权转移登记,构成违约。张某与韩某签订合同后,人民法院对涉案房屋采取了查封的强制措施。故判决张某向韩某支付违约金12960元。

      规定:《中华人民共和国物权法》第191条:抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

      提示:如要购买抵押房,交易前首先要解除抵押,此时购房者要明白,如果在解除抵押的过程中卖房人因各种原因不解抵押,都将直接影响下一步合同的履行。

      7、商品房的销售广告和宣传资料与实际不符,买受人如何维权?

      案例:2014年4月21日,袁某(买受人)与广盈公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》,约定:袁某购买广盈公司开发的×号房屋,预测建筑面积244平方米,单价每平方米58074元,并有权使用该商品房所在楼宇屋顶平台、露台及庭院。房屋交付后,袁某认为下沉庭院的面积与广盈公司宣传材料内容不符,故诉至法院,要求广盈公司承担违约责任。

      人民法院经审理认为,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定,宣传材料中标有下沉庭院完整尺寸的平面图应视为合同内容,广盈公司未按合同约定向袁某交付房屋已构成违约,应承担相应违约责任,最终判决广盈公司向袁某赔偿损失60万元。

      规定:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

      提示:买受人与开发商签订时应当仔细阅读合同条款,如果广告或宣传资料内容不能写进合同,至少也应该保存好相关宣传材料,为可能出现的诉讼保存证据。

      8、商品房的销售广告和宣传资料是否一律属于合同内容?

      案例:2013年7月10日,孙某与国瑞兴业公司签订《北京市商品房预售合同》,约定孙某购买国瑞兴业公司开发的某小区×号楼×号房屋。合同签订后,孙某支付了购房款570万元。合同签订时,国瑞兴业公司通过售楼沙盘、销售人员口头介绍、网络媒体等媒介,大力宣传涉诉小区是“精品小豪宅”、“独有上万平米黄金绿地”、“拥有万平私享园林”、“200%的超高绿化率”等。2013年12月底,孙某在准备收房时,发现现场情况与国瑞兴业公司之前的宣传严重不符。孙某与国瑞兴业公司协商不成,将其诉至法院,要求赔偿损失21万元。

      人民法院经审理查明,国瑞兴业公司公司的宣传杂志中明确载明涉诉小区有“万平私享园林”、“独有上万平米黄金绿地”的字样;广告牌、售房现场沙盘及效果图中,亦宣传花园为涉诉小区独有。法院认为,《北京市商品房预售合同》中并未约定私享花园,且商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,非合同附件,对国瑞兴业公司公司不具有约束力,且商品房销售价格的决定因素包括位置、户型等多种因素,小区绿地并非决定性因素。因此判决驳回孙某全部诉讼请求。

      规定:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

      提示:根据法律规定,并未所有的商品房销售广告和宣传资料中的承诺均被视为合同内容,只有当有关说明和允诺对买卖合同的成立以及房屋价格的确定有重大影响的,才被视为合同内容。

      9、二手房涨价,出卖人反悔怎么办?

      案例: 2016年7月27日,史某(出卖人)与王某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,成交价格为333.5万元。合同签订后,王某向史某支付购房定金10万元。2016年9月,史某明确向王某表示将房屋价款调整为360万,否则不再出售402号房屋。双方僵持不下,王某将史某诉至法院,要求继续履行合同。

      人民法院经审理认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中,双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后,王某向史某支付了购房定金及首付款,而史某未按照合同约定的期限履行合同。法院最终判决史某继续履行合同,并承担迟延履行期间的违约金。

      规定:《中华人民共和国合同法》第107条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

      提示:因房价上涨,出卖人以各种理由拒不履行房屋买卖合同的行为是违约行为,买受人有权要求继续履行。

      10、如果没有房产证,房屋买卖合同是否有效?

      案例:2014年5月31日,郭某新与郭某乐订立了房屋买卖合同,郭某新购买郭某乐的201室房屋,成交价为150万元。双方约定于2014年6月30日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全,并办理上述房产的贷款审批手续,审批合格后10个工作日内,出卖人与买受人办理上述房产的过户手续。合同签订后,因郭某乐不能提供201室房屋的所有权证,导致郭某新无法办理贷款,案涉合同无法履行。郭某新向法院提起诉讼,要求解除案涉房屋买卖合同、郭某乐返还定金5万元、支付违约金10万元。

      人民法院经审理认为,房屋买卖合同不会因卖房人尚未取得房屋产权证而无效;但郭某乐未取得所有权证导致郭某新无法办理银行贷款,其行为已构成违约,最终判决解除房屋买卖合同、郭某乐返还定金5万元、支付违约金4万元。

      规定:《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条:下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

      提示:房屋买卖双方就尚未取得房屋产权证书的房屋签订房屋买卖合同的,该合同不会因房屋没有房产证而无效,但由于不能取得房产证导致买受人不能按约定时间办理贷款手续的,出卖人应承担违约责任。

    【作者简介】

    梁伟森,北京市诺恒律师事务所律师。

    【参考文献】

    {1}(2017)京0101民初14564号

    {2}(2018)京01民终3227号

    {3}(2018)京02民终8671号。

    {4}(2016)京0105民初63234号。

    {5}(2017)京0105民初36034号。

    {6}(2015)西民初字第17651号。

    {7}(2018)京03民终3112号。

    {8}(2016)京02民终1254号。

    {9}(2016)京0114民初15828号。

    {10}(2014)大民初字第10988号。


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