143个典型案例详解房地产转让合同无效认定规则(附裁判依据):61-75
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【法宝引证码】
    【学科类别】合同法
    【出处】法学45度〔ID:xzx-lawyer〕首发
    【写作时间】2018年
    【中文摘要】本文所指“房地产转让合同”,包含房屋转让合同、土地使用权转让合同及以房屋与土地使用权一并作为标的物的转让合同。由于作为房地产转让合同的标的物的特殊性,现行法律、行政法规及司法解释、政策性规范文件为其确立了一些特定规则,反映到司法裁判领域,相应的裁判规则较为复杂。本文通过梳理相关典型案例,力图从中提炼、总结可操作的房地产转让合同无效认定规则,进而为相关纠纷提供解决路径。
    【中文关键字】房地产转让合同;典型案例
    【全文】

      61.借用他人名义签订的土地使用权出让合同的效力及土地使用权人的确定
     
      ——宁波市鄞州南光印花织品厂与宁波市鄞州光达不锈钢有限公司、宁波市鄞州区古林镇藕池村经济合作社返还财产纠纷案(宁波市中级人民法院〔2007〕甬民一再字第14号民事判决)
     
      裁判要旨:借用他人名义签订土地使用权出让合同并登记为土地使用权人的,不影响土地使用权出让合同的效力,但土地使用权登记仅具有对抗第三人的效力,对内部仍应根据事实确定土地的实际使用权人。
     
      适用解析:《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》将国有土地使用权出让合同规定为民事合同,故认定该合同的效力,应当依据民事法律规范。根据《物权法》第十五条的规定,登记不是国有土地使用权出让合同生效的要件,没有办理土地使用权登记,只能说明在当事人之间还没有发生物权变动的法律后果,与当事人之间签订的土地使用权出让合同效力无关。从《物权法》第一百四十三条“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律另有规定的除外”的立法精神来看,国家对国有土地使用权的受让主体并不实行管制,借用他人名义签订土地使用权出让合同也不违反土地用途管制。该借用名义行为如果违反了法律、行政法规的规定,应当由行政机关作出认定和处理,并不因此影响土地使用权出让合同的效力。相关的土地使用权登记仅具有对抗第三人的效力,对内部仍应根据事实确定土地的实际使用权人。
     
      案例索引:见周兴宥、郭敬波:《宁波市鄞州南光印花织品厂诉宁波市鄞州光达不锈钢有限公司返还土地使用权案》,载国家法官学院、中国人民大学法学院编:《中国审判案例要览(2008年民事审判案例卷)》,中国人民大学出版社、人民法院出版社2009年版,第25—33页。
     
      62.经济适用住房转让合同约定由非转让方交纳土地收益的效力认定
     
      ——郭某与李某房屋买卖合同纠纷案(河南省洛阳市中级人民法院〔2015〕洛民终字第1906号民事判决)
     
      裁判要旨:经济适用住房的购房人转让该住房的,应当向政府交纳土地收益,但转让合同对该土地收益的交纳主体另有约定的,应当认定该约定有效,当事人一方以该约定违反国家规定和交易习惯为由请求撤销的,人民法院不予支持。
     
      适用解析:经济适用住房是政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。根据《经济适用房管理办法》的规定,购买经济适用住房满5年,购房人可以上市转让该住房,但应当按照转让时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。因此,经济适用住房上市交易需交纳土地收益,交纳主体为原经济适用住房的购房人即经济适用住房转让合同的转让人。此亦符合一般交易习惯。但是,上述规定并不排除当事人在转让合同中对土地收益交纳主体的另行约定,如果转让合同双方对土地收益的交纳有约定,则应当从其约定,当事人一方以该约定违反国家规定和交易习惯为由请求撤销的,人民法院不予支持。
     
      案例索引:见申文娟、樊蕾:《买卖双方约定土地出让金缴纳方式不违反国家强制性规定——河南洛阳中院判决郭某诉李某经济适用房转让合同纠纷案》,载最高人民法院主办:《人民法院报》2015年11月12日第6版“案例精选”。
     
      63.基于受让股权而开发使用目标公司的土地的效力认定
     
      ——朱岳海与海南万宁大花角海洋文化城有限公司、赵守仁股权转让合同纠纷案(最高人民法院〔2011〕民二终字第2号民事判决)
     
      裁判要旨:当事人双方订立股权转让合同,约定将转让方所持目标公司的全部股权转让给受让方,受让方基于受让股权而开发使用目标公司的土地的,不属于土地使用权转让行为,目标公司的土地是否已达到开发投资总额的25%,不是判断股权转让合同效力的依据。
     
      适用解析:当事人双方订立股权转让合同,约定将转让方所持目标公司的股权转让给受让方,合同履行的法律后果是转让方丧失目标公司的股权,受让方取得该股权,而非取得登记在目标公司名下的建设用地使用权。当事人双方基于股权转让而就相应的权利义务所作的约定,没有变动建设用地使用权的主体,股权受让方虽然受让了转让方的全部股权,但原属目标公司的建设用地使用权权属仍登记在目标公司名下,属于目标公司的资产,并未因股权转让而发生流转,股权受让方与目标公司仍属两个相互独立的民事主体。因此,不能仅以转让了目标公司的全部股权,而认定该股权转让行为实为建设用地使用权转让行为。而《城市房地产管理法》第三十九条有关“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的百分之二十五以上”的规定,明确规范的是转让房地产的行为而非公司股权转让行为,故不应依据该规定确认上述股权转让合同的效力。
     
      案例索引:见《土地使用权转让合同的效力认定——朱岳海与海南万宁大花角海洋文化城有限公司、赵守仁股权纠纷案》,载最高人民法院民事审判第二庭编:《最高人民法院商事审判指导案例7·公司与金融卷》,中国法制出版社2013年版,第199—209页。
     
      64.转让房地产公司全部股权能否以变相转让土地使用权为由确认股权转让合同无效
     
      ——湖南金长润科技实业有限公司、湖南兴嘉置业发展有限公司与深圳泰邦地产有限公司、湖南兴荣投资有限公司、龚子鉴、彭勇登、深圳市合荣讯建筑材料有限公司、福建省泉州市丰盛集团有限公司股权转让合同纠纷案(最高人民法院〔2012〕民二终字第23号民事判决)
     
      裁判要旨:当事人双方订立股权转让合同,约定将转让方所持房地产公司的全部股权转让给受让方,原属该公司的建设用地使用权权属仍登记在该公司名下的,不应当认定为变相转让建设用地使用权,并据此确认股权转让合同无效。
     
      适用解析:当事人双方订立股权转让合同,约定将转让方所持房地产公司的全部股权转让给受让方,该行为属于商事交易中投资者对目标公司的投资行为。经股权转让后,虽然转让方将房地产公司的全部股权转让给了受让方,但原属该房地产公司的建设用地使用权权属始终登记于该房地产公司名下,属于房地产公司的资产,并未因股权转让而发生流转。因此,不能仅以转让了房地产公司的全部股权,而认定该股权转让行为实为建设用地使用权转让行为,并据此确认股权转让合同无效。对于股权转让合同的效力,应当依据《公司法》中有关股权转让的规定进行审查。在合同内容未违反效力性强制性规范的前提下,应当认定该股权转让合同合法有效。
     
      案例索引:见《转让房地产公司全部股权不能认定为变相转让土地使用权并据此认定股权转让合同无效——湖南金长润科技实业有限公司、湖南兴嘉置业发展有限公司与深圳泰邦地产有限公司等股权转让合同纠纷案》,载最高人民法院民事审判第二庭编:《最高人民法院商事审判指导案例(2012)·公司与金融》,中国民主法制出版社2013年版,第62—104页。
     
      65.未取得国有土地使用证的划拨土地使用权转让合同的效力
     
      ——大连华能建筑装饰材料市场、大连王府国际商贸大厦有限公司与大连万达集团股份有限公司土地使用权转让合同纠纷案(最高人民法院〔2004〕民一终字第52号民事判决)
     
      裁判要旨:划拨土地使用权转让方虽然只取得了转让土地的划拨用地批复和国有土地使用许可证,未取得国有土地使用证,但政府行政主管部门批准了转让行为,受让方亦取得了转让土地的国有土地使用证的,应当认定转让合同有效。
     
      适用解析:划拨土地使用权转让方虽然只取得了划拨土地的划拨用地批复和国有土地使用许可证,没有取得该土地的国有土地使用证,但是,政府行政主管部门颁发的划拨用地批复及上述国有土地使用许可证表明,划拨土地使用权转让方已经取得该划拨土地的合法使用权。同时,在转让划拨土地使用权的过程中,如果政府行政主管部门批准了转让方的转让行为,并办理了相关手续,土地使用权受让方亦取得了转让土地的国有土地使用证,转让方已经按照合同的约定全面履行了土地使用权的交付义务,则应当认定划拨土地使用权转让方有权转让划拨土地使用权,划拨土地使用权转让合同有效。
     
      案例索引:载最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2005年版,第472—488页。
     
      66.划拨土地使用权转让的法定条件及其对转让合同效力的影响
     
      ——大连华能建筑装饰材料市场、大连王府国际商贸大厦有限公司与大连万达集团股份有限公司土地使用权转让合同纠纷案(最高人民法院〔2004〕民一终字第52号民事判决)
     
      裁判要旨:政府土地管理部门已经批准划拨土地使用权转让行为,并办理了相关手续的,人民法院不得以转让行为不符合行政法规规定的划拨土地使用权转让条件为由,认定转让合同无效。
     
      适用解析:根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定,转让划拨土地使用权,应当经政府土地管理部门批准,签订土地使用权出让合同,向当地政府补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金。转让划拨土地使用权是否符合上述行政法规规定的划拨土地使用权转让的条件,是政府土地管理部门在批准划拨土地使用权转让时依行政职权予以审查的问题,属于行政管理部门行政职权范围,不属于人民法院审理民事案件审查的范围。如果政府土地管理部门已经批准划拨土地使用权转让行为,并办理了相关手续,则不能以转让行为不符合上述转让条件为由,认定划拨土地使用权转让合同无效。
     
      案例索引:载最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2005年版,第472—488页。
     
      67.《城市房地产管理法》规定的转让条件能否作为认定土地使用权转让合同无效的依据
     
      ——河南花园置业有限公司与河南鑫苑置业有限公司土地使用权转让合同纠纷案(最高人民法院〔2006〕民一终字第26号民事判决)
     
      裁判要旨:土地使用权转让方在收取占有受让方部分土地转让费后,不履行合同约定的义务,并违背诚实信用原则,以转让的土地不符合《城市房地产管理法》规定的房地产转让条件为由主张转让合同无效的,人民法院不予支持。
     
      适用解析:根据《城市房地产管理法》第三十八条第(一)项、第三十九条的规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。不符合上述条件的,房地产不得转让。上述规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定,而非针对土地使用权转让合同效力的强制性规定。土地使用权转让方在收取占有受让方部分土地转让费后,不履行合同约定的义务,并违背诚实信用原则,以转让的土地不符合上述《城市房地产管理法》第三十八条第(一)项、第三十九条规定的转让条件为由主张合同无效的,人民法院不应支持。
     
      案例索引:见杨永清:《诚实信用原则在民事审判实践中的具体运用——河南花园置业有限公司与河南鑫苑置业有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2006年第4集(总第28集),法律出版社2007年版,第155—169页。
     
      68.转让方能否以自己未履行建设用地使用权转让合同约定的义务为由主张转让合同无效
     
      ——河南花园置业有限公司与河南鑫苑置业有限公司土地使用权转让合同纠纷案(最高人民法院〔2006〕民一终字第26号民事判决)
     
      裁判要旨:建设用地使用权转让合同约定,转让方负有缴纳土地使用权出让金、解除土地使用权抵押的义务,转让方在收取受让方部分土地使用权转让费后,反以自己未缴纳土地使用权出让金、未解除土地使用权抵押等违约事实为由主张转让合同无效的,人民法院不予支持。
     
      适用解析:按照建设用地使用权转让合同的约定,转让方负有缴纳土地使用权出让金、解除土地使用权抵押义务的,转让方应当依据诚实信用原则,按照合同约定的时间,全面履行上述义务,向政府缴纳土地使用权出让金,并在抵押登记机关解除抵押登记。如果转让方按约履行了缴纳土地使用权出让金和解除抵押登记的义务,则建设用地使用权过户不应存在法律上的障碍,即不会出现不符合《城市房地产管理法》第三十八条第(一)项、第三十九条第一款第(一)项规定的“按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金”等房地产转让条件的情况。如果转让方在收取受让方部分土地使用权转让费后,反以自己未缴纳土地使用权出让金、未解除土地使用权抵押等违约事实为由主张转让合同无效,不仅违背了诚实信用原则,也违背了市场经济条件下交易主体应当遵循和认同的交易规则,属于恶意抗辩,人民法院不应支持。
     
      案例索引:见杨永清:《诚实信用原则在民事审判实践中的具体运用——河南花园置业有限公司与河南鑫苑置业有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2006年第4辑(总第28辑),法律出版社2007年版,第155—169页。
     
      69.转让方能否以不符合法定转让条件为由主张土地使用权转让合同无效
     
      ——上海枫丹丽舍房地产开发有限公司与上海华夏文化旅游区开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案(最高人民法院〔2006〕民一终字第57号民事判决)
     
      裁判要旨:土地使用权转让方收取受让方的土地使用权转让金后,未按约定履行相应的合同义务,反而以自身违约行为造成的土地使用权未能达到过户登记条件为由主张土地使用权转让合同无效的,人民法院不予支持。
     
      适用解析:《城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”该条的立法目的不是鼓励有违诚实信用的行为,该条规定也不能成为当事人单方违约的理由。土地使用权转让方一方面收取了受让方的土地使用权转让金,享受了合同带给其的利益,另一方面,非但不履行应尽的合同义务,反而以自身违约行为造成的土地未能达到过户条件的结果作为抗辩事由主张合同无效的,违反诚实信用原则,对此,人民法院不应支持。在土地使用权转让合同双方当事人没有申请办理讼争地块土地使用权过户登记的情况下,讼争地块是否具备转让条件及能否过户等属于合同履行问题,与转让合同的效力无关。
     
      案例索引:载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2008年第2集(总第34集),法律出版社2008年版,第98—99页。
     
      70.转让已被查封的土地使用权是否导致转让合同无效
     
      ——方辉、方耀、陈国强与浙江五联建设有限公司、海南昌台物资燃料总公司确认土地使用权转让合同无效纠纷案(最高人民法院〔2011〕民再申字第87号民事判决)
     
      裁判要旨:土地使用权已被人民法院查封的,不影响当事人双方签订的土地使用权转让合同的合法成立,亦不能据此认定转让合同无效,人民法院解除查封后,土地使用权受让人要求转让方继续履行合同的,无需双方重新协商并达成新的协议。
     
      适用解析:《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”据此,认定合同的效力,应当坚持物权行为与债权行为的区分原则,二者成立和生效依据不同的法律规定。因此,对于合同效力的判定,只能依据该合同的自身生效要件进行判断,而不应以随后的物权变动是否成就作为判断标准。基于上述,当事人双方协议转让的国有土地使用权,虽然处于被人民法院查封期间,但人民法院的查封行为并不意味着该土地使用权属于法律意义上的绝对不能转让,只是合同标的物受到限制而依法不能在查封期间产生物权变动的法律效果。即土地使用权是否被人民法院查封,不影响当事人双方签订的土地使用权转让合同的合法成立,亦不能据此认定转让合同无效。人民法院解除对该土地使用权查封后,土地使用权受让人要求转让方继续履行合同的,无需双方重新协商并达成新的协议。
     
      案例索引:见梁曙明:《对法院查封期间签订的土地使用权转让合同的效力的司法认定——方辉等三人与浙江五联建设有限公司、海南昌台物资燃料总公司确认土地使用权转让合同无效纠纷申请再审案》,载苏泽林、景汉朝主编、最高人民法院立案一庭、立案二庭编:《立案工作指导》2011年第4辑(总第31辑),人民法院出版社2012年版,第45—61页;另载奚晓明主编:《最高人民法院民商事案件审判指导·第1卷》,人民法院出版社2012年版,第207—223页。
     
      71.转让划拨土地使用权能否以事后经批准为由主张合同有效
     
      ——京津发展实业股份有限公司与廊坊国际房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案(最高人民法院二审民事判决)
     
      裁判要旨:人民法院以转让划拨土地使用权未经审批为由认定转让合同无效后,该划拨土地经有批准权的人民政府批准,办理了土地使用权出让手续,而当事人以此为由主张划拨土地使用权转让合同有效,并申请再审的,人民法院不予支持。
     
      适用解析:《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。”依据该条规定认定划拨土地使用权转让合同有效的前提是“起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续”。即对于转让划拨土地使用权的合同,其效力补正仅仅停留在一审诉讼前。如果合同约定转让划拨土地使用权,且在一审诉讼前尚未办理土地出让手续的,则该转让合同即确定地无效。无论当事人在案件诉讼中还是诉讼之后办理了国有土地使用权出让手续,均不再允许对此类无效的合同进行效力补正。因此,在人民法院以转让划拨土地使用权未经审批为由认定转让合同无效的判决生效后,该划拨土地经有批准权的人民政府批准、办理土地使用权出让手续的,当事人以划拨土地已经由有批准权的人民政府批准、办理了土地使用权出让手续为由,主张划拨土地使用权转让合同有效,申请再审的,人民法院不应支持。
     
      案例索引:见仲伟珩:《案件判决生效后,划拨土地经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,当事人以此为由主张合同有效,申请再审的,人民法院不予支持》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2012年第4辑(总第52辑),人民法院出版社2013年版,第148—155页。
     
      72.政府为受让方颁发土地使用证的法律效果及相关划拨土地使用权转让合同的效力
     
      ——延安三利建筑工程有限公司与中国外运延安支公司土地使用权转让合同纠纷案(最高人民法院再审民事判决)
     
      裁判要旨:土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权,有批准权的人民政府事后为受让方颁发了国有土地使用证的,应当视为其对该转让行为的批准和认可,因其主管人员的失职行为导致未办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金的,不影响转让合同的效力。
     
      适用解析:根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定,“有批准权的人民政府的批准”是国有划拨土地使用权转让合同有效与否的关键。在国有划拨土地使用权转让过程中,虽然没有一个形式意义上的政府批准行为,但是,如果有批准权的人民政府已经为受让方颁发了国有土地使用证,则应视为有批准权的人民政府对国有划拨土地转让行为的批准和认可。《城市房地产管理法》第四十条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”该条规定的关键在于划拨土地使用权转让须经有批准权的人民政府批准,对于是否需要办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金,则属于政府行政管理的职权范围,不应因此影响民事合同的效力。国有划拨土地使用权转让合同双方当事人已经就土地转让问题向政府土地管理部门共同提出申请,只是在土地管理部门审批该事项过程中,因为其主管人员的失职行为导致划拨土地出让未按规定办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金。此种土地使用权出让手续上存在的瑕疵,是行政部门内部管理不规范所致,不应因此影响民事合同的效力。当然,对于未缴纳的土地使用权出让金,土地管理部门有权追缴,但这是行政管理问题,不能以此作为认定合同效力的依据。
     
      案例索引:见王丹:《国有划拨土地使用权转让中受让方已经取得国有土地使用证,但因政府相关主管人员失职行为导致未办理土地出让手续的,不影响转让合同效力——延安三利建筑工程有限公司与中国外运延安支公司转让合同纠纷再审案》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2012年第1辑(总第49辑),人民法院出版社2012年版,第181—188页。
     
      73.土地使用权出让金能否以实物抵缴及相关转让合同的效力
     
      ——辽宁省大连南亚房地产开发有限公司等与大连中旅房屋开发公司土地使用权转让合同纠纷案(最高人民法院〔2001〕民一终字第28号民事判决)
     
      裁判要旨:国有土地使用权出让合同约定受让人可以实物抵缴土地使用权出让金的,不违反法律、行政法规的强制性规定,该国有土地使用权转让合同的一方当事人以另一方未缴纳土地使用权出让金为由主张转让合同无效的,人民法院不予支持。
     
      适用解析:当事人双方订立国有土地使用权及地上附着物的转让合同,就该转让合同涉及的国有土地使用权是否已缴纳土地使用权出让金的问题,相应的国有土地使用权出让合同约定,受让人可以实物抵缴尚欠的土地使用权出让金,并将缴纳土地使用权出让金的期限予以顺延的,应当视为国有土地使用权出让合同双方当事人合意改变了土地使用权出让金的缴纳方式,即由现金支付变更为实物抵缴,该约定不违反法律、行政法规的强制性规定,应当认定为合法有效。据此,该国有土地使用权及地上附着物转让合同的一方当事人以另一方未缴纳土地使用权出让金为由否认转让合同效力的,人民法院不应支持。
     
      案例索引:载肖扬总主编、最高人民法院民事审判第一庭编:《中华人民共和国最高人民法院判案大系(民事卷——2001年卷)》,人民法院出版社2003年版,第97—103页。
     
      74.以为他人建房的方式受让土地使用权的性质及其效力认定
     
      ——湖南省长沙市体育局与湖南通利房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案(最高人民法院〔2005〕民一监字第185-1号驳回再审申请通知书)
     
      裁判要旨:合作开发房地产合同约定出资一方以为出地一方建房的方式受让其土地使用权,出地一方不承担风险,只收取固定房屋的,属于土地使用权转让的特殊形式,不违反法律的禁止性规定,应当依法认定为有效。
     
      适用解析:一般而言,合同性质与当事人所签订的合同名称是一致的,但在合同没有名称或者合同名称与合同约定的权利义务内容不一致的情况下,则应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质。土地使用权转让合同是土地使用权人作为转让方,将土地使用权转让给受让方,受让方支付价款的协议。而合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金作为共同投资,共享利润,共担风险,合作开发房地产的协议。如果合作开发房地产合同约定出资一方以为出地一方建房的方式受让其土地使用权,出地一方不承担任何风险,只收取固定房屋,则双方当事人之间的合同符合土地使用权转让合同中一方提供土地获取转让费,一方支付转让费获得土地使用权的基本法律特征,属于特殊的土地使用权转让形式,即出资一方不是以现金方式支付土地使用权转让费,而是以为出地一方建房的方式支付的,这种方式法律并无禁止性规定,故应当认定相应的土地使用权转让合同有效。
     
      案例索引:见肖宝英:《长沙市体育局与湖南通利房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷申请再审案》,载苏泽林主编、最高人民法院立案庭编:《立案工作指导》2006年第2辑(总第13辑),人民法院出版社2007年版,第122—130页。
     
      75.合作开发房地产合同的有效要件
     
      ——上海昊森实业有限公司与辽宁信托投资公司、杨林军、潘奇勋、乔金岭、李洪森、广东省珠海市经济技术开发服务公司、广州粤安实业开发总公司合作开发房地产合同纠纷案(最高人民法院〔1998〕民终字第136号民事判决)
     
      裁判要旨:合作开发房地产合同的缔约双方均无房地产开发经营资质,也没有取得拟开发土地的使用权,出资一方按约定对其中的一个项目不参与开发经营却在一定期限内收回投资并享有红利的,应当认定该合同无效。
     
      适用解析:一方出地、一方出资是合作开发房地产合同当事人经常采取的一种典型方式。这类合作开发房地产合同有效的前提条件是,出地一方已经通过出让或者转让的方式取得了该地块的土地使用权;实际负责开发建设的一方是具有房地产开发资质的房地产企业;出资一方与出地一方对该房地产项目共担风险、共享利益。如果合作开发房地产合同的缔约双方均无房地产开发经营资质,也没有取得拟开发土地的使用权,出资一方按约定对其中的一个项目不参与开发经营却在一定期限内收回投资并享有红利,则该合同因出地一方不具有合法的土地使用权而无效;出资一方约定收回投资并收取固定利率的红利的部分,属于企业之间的拆借,因违反国家有关金融法规,亦应认定为无效。
     
      案例索引:见贾静:《上海昊森实业有限公司与辽宁信托投资公司、杨林军、潘奇勋、乔金岭、李洪森、广东省珠海市经济技术开发服务公司、广州粤安实业开发总公司合作开发、经营房地产合同纠纷上诉案——关于无效合同的确定及其处理》,载唐德华主编、最高人民法院民事审判庭编:《民事审判指导与参考》2000年第3卷(总第3卷),法律出版社2000年版,第155—163页;另载肖扬总主编、最高人民法院民事审判第一庭编:《中华人民共和国最高人民法院判案大系(民事卷——1998年卷)》,人民法院出版社2003年版,第322—325页。
     
      (待续)

    【作者简介】
    徐忠兴,单位为吉林省法学会。

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