不动产登记权属人是否即为事实物权人
2018/10/12 9:34:05 点击率[117] 评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】物权
    【出处】本网首发
    【写作时间】2018年
    【中文关键字】不动产登记;物权人
    【全文】

      【基本案情】原告黄某、李某山系夫妻关系,被告李某与张某系两原告的儿子、儿媳。2005年2月28日,原告黄某以被告李某的名义与如皋市城镇建设开发有限公司签订《商品房买卖合同》,购买涉案房屋,总价款269733元。后黄某给付了首付款。被告李某在银行办理了按揭贷款,贷款金额15万元。自2005年6月10日至2015年5月11日,户名为李某的中国工商银行个人结算账户中每月均有款项续存用于还贷,原告黄某称系其每月存款偿还。
     
      该房屋于2016年5月18日取得房屋产权证,产权登记在李某、张某名下。现原告黄某、李某山诉至法院要求确认案涉房屋属于其与被告李某、张某共同共有。
     
      【裁判要旨】法院认为,本案的争议焦点为:不动产登记在被告名下,家庭内部成员对不动产物权提出异议,如何审查认定实际所有权人?不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生法律效力,但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据物权公示公信原则,善意第三人有理由相信房产证上记载的权利人就是涉案房屋的所有权人,但是这仅仅是物权公示公信原则的对外效力,对内不能简单的据此确定房屋的所有权人,应当充分了解当事人的真实意思表示,并结合当今社会现状、购房目的、实际出资情况、现有居住情况等因素确定房屋的所有权归属。《商品房买卖合同》买受人栏系黄某签字,能够印证原告方“购房手续均由原告办理,为了申请贷款将购房人变更为被告李某”的说法,本院予以采信。案涉房屋是因老房子被拆迁而购买,购房的目的是全家居住使用,该房屋亦是原被告全家在如皋的唯一住房,原告一直居住在该房屋内。根据原告提供的现金解款单、房地产开发销售预收款凭证等证据,足以证明购买案涉房屋的首付系原告方出资。综合以上几点,原告要求确认涉案房屋系原被告共同共有,有事实和法律依据,应予以支持。据此,法院判决确认位于涉案房产所有权为原告黄某、李某山和被告李某、张某共同共有。
     
      【法官寄语】本案系家庭内部成员对不动产物权提出异议,要求对事实物权进行确认。可以明确的事实是购买案涉房屋系因原告居住的老宅面临拆迁,购房的所有价款均由原告支付,案涉房屋自交付后就一直由黄明、李云山占有和使用。且根据现有证据可以推定购买时当事人的真实意思表示是家庭居住。原被告共同共有符合客观事实及社会价值取向。
     
      《中华人民共和国物权法》规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,对不动产物权的归属具有推定的效力。但现实生活中由于各种原因,尤其是在婚姻家庭具有亲情身份关系中,不动产的实际出资人与产权证上的产权登记人并非一人,这种情况下如何认定不动产物权的归属往往存在很大的争议。不动产登记的推定力并非终局、不可推翻的,其“外观主义”只是引起举证责任倒置的效果,应从当事人对不动产权属约定及对不动产的出资来源与性质两方面来分析确认不动产事实物权的结论。
     
      通常情况下,不动产登记薄确定的法律物权与事实物权是一致的。但是,由于各种原因,也会出现法律物权与事实物权不相吻合的情况。法律从保护交易安全出发,赋予登记以公信力,但仅是为了保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设,因此,当不涉及第三人利益的情况下,事实物权与法律物权发生冲突时,法律注重客观事实,虽然事实物权人对不动产的支配缺少登记的公示形式,但只要事实物权人有合法的依据可以证明该不动产的最终归属,就应当保护事实物权人的真实权利。在利害关系人对不动产登记簿提出异议且有相反证据的情况下,法院应当综合审查所有相关证据,确认其真伪,判断各证据证明力的大小,依据优势证据原则确认物权的最终归属。
     
      在家庭内部发生纠纷时对不动产事实物权的认定,笔者认为,既不能一律根据不动产登记簿的记载确认权属,也不能一概根据“谁出资,谁受益”的原则来处理,而应区分情况,合情合理地认定不动产权属以及当事人之间的权利义务,即:通过对不动产物权归属的真实意思表示、对不动产的出资来源与性质进行主客观全面分析认定来最终确定不动产权属归属。在评判不动产事实物权归属过程中应当结合不动产物权变动的原因行为及真实意思表示来综合考量,以实现实体的正义,维护实际权利人的合法权益。
     
      (作者:沈飞,如皋市人民法院)

    【作者简介】
    沈飞,如皋市人民法院。

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