夫妻一方擅自出售共有房产而签订的合同有效
2018/7/9 14:13:29 点击率[216] 评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】婚姻、家庭法
    【出处】本网首发
    【写作时间】2018年
    【中文关键字】夫妻一方擅自出售共有房产;合同有效
    【全文】

      在夫妻关系存续期间,夫妻取得的房产原则上作为夫妻共同财产。依据《物权法》第一百零三条法人规定:共有人具有家庭关系的情况下,除共有人约定为按份共有的,原则上为共同共有。
     
      房产在夫妻共有期间,夫妻一方未经对方同意或事后追认擅自单方处分共有房产,对外签订的合同的效力如何?
     
      在现有的司法实践中,齐精智律师提示多数人认为:夫妻一方擅自出售共有房产签订的合同无效。经笔者查询江苏省徐州市中级人民法院、(2005)徐民一终字第1345号判决认为:夫妻一方将共同财产单方处分给双方的亲属或者其他有利害关系的第三人,如有充分理由推定其明知或应知该处分未经另一方同意,则单方处分无效。最高人民法院中国应用法学研究所编《案例解读婚姻法司法解释(三)》在李某南诉何某某、何良某房屋买卖合同纠纷案中认为:夫妻一方擅自将夫妻共同共有的房屋转让给他人,所签订的房屋买卖合同无效,房屋尚未办理所有权变更登记,买受人不构成善意取得。
     
      本文认为:夫妻一方擅自出售共有房产签订的合同有效。具体分析如下:
     
      一、无权处分不构成合同无效的法律原因。
     
      司法实践中普遍认为,夫妻关系存续期间取得的房屋,虽然所有
     
      权登记在一方名下,但是仍然属于夫妻共同共有的财产。登记一方未经另一方同意,擅自将房屋转让给他人,是无权处分的行为,如果得不到另一方的追认,所签订的房屋转让合同就是无效合同。
     
      但依据《最高人民法院买卖合同司法解释》第三条?:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
     
      由此可见,无权处分已经不能再成为买卖合同无效的依据。
     
      二、地方高院认为:当事人以部分共有人擅自出卖共有房屋为由主张合同无效的,不予支持。
     
      《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》
     
      七、当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的,不予支持:
     
      (五)部分共有人擅自出卖共有房屋的;
     
      十九、夫妻一方擅自出卖共有房屋,买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的,人民法院应当依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第七十三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买受人也以申请追加夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。
     
      买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的,人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。
     
      但有以下情形之一的,可以判决合同继续履行:
     
      (一)夫妻另一方追认买卖合同的;
     
      (二)买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的;
     
      (三)买受人已经按照合同约定支付价款,并占有使用房屋,夫妻另一方未在合理期间提出异议的;
     
      (四)有其他情形,可以认定买受人属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条规定的“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”。
     
      夫妻一方擅自出卖登记在自己一方名下的共有房屋,已经办理所有权转移登记,另一方请求追回房屋的,依照善意取得的规定审查。
     
      三、法院已经生效案例证明:夫妻一方擅自处分共同所有房屋,构成无权处分的合同有效。
     
      1、夫妻一方擅自处分共同所有房屋,构成无权处分,合同有效。
     
      裁判要旨:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持“。根据该司法解释第三条的规定,无权处分合同应为有效。
     
      案件来源:陈昌桓、陈重明房屋买卖合同纠纷案——(2018)粤04民终262号。
     
      2、夫妻一方擅卖房产被认定违约,买受人可诉请赔偿。
     
      裁判要旨:夫妻一方无权处分房产被认定违约,善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。计算房屋差价损失时,应综合考虑出卖人可预见程度和买受人对诉讼结果合理预期,以不同意一方配偶到庭作出拒绝转让房屋之表示的时间为节点计算房屋差价损失。
     
      案件来源:北京三中院(2016)京03民终716号”闫某与赵某房屋买卖合同纠纷上诉案“,见《无权处分共有房产致买卖合同解除时的损害赔偿》(李丹、张荣华),载《人民司法·案例》(201720:52)。
     
      综上,夫妻一方擅自出售共有房产签订的合同有效,无权处分的合同并不当然无效,此类合同只要系双方真实意思表示,其买卖合同的债权行为即为有效,但卖方向买方转移标的物所有权的物权行为处于效力待定状态,在经权利人追认或事后取得处分权时,物权行为生效。

    【作者简介】
    齐精智,陕西明乐律师事务所高级合伙人,金融、合同、公司纠纷专业律师,微信号qijingzhi009。

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