反败为胜:承租人无权分享征用房屋补偿费
2018/7/1 11:09:15 点击率[18] 评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】物权
    【出处】本网首发
    【写作时间】2018年
    【中文关键字】征用房屋补偿;承租人;分割;分享
    【全文】

      原告A某租用被告B某的店面房,双方在租赁合同中约定,如遇政府拆迁,原告无条件搬出,被告不负任何责任。2017年,政府征用被告的店面房,对被告作出了适当补偿,被告没有异议。原告认为被告领取的装修费、搬家费、停产停业费属于承租人所有,因此向法院起诉,要求法院判决被告返还。珠山区法院一审判决认为双方虽然约定“如遇政府拆迁,原告无条件搬出”,被告无需赔偿原告,但原告并未放弃享受政府征用房屋给予补偿的权利,判决被告将领取的装修费、搬家费、停产停业费酌情返还一半计31721.27元给原告。原告不服一审判决,认为一审判决错误,不符合法律规定,向景德镇市中级人民法院上诉,要求二审法院改判被告全额返还领取的装修费、搬家费、停产停业费共80642.55元。被告遂聘请沈英华律师为二审诉讼代理人(一审未聘律师),沈律师查阅了相关案卷材料以后,建议被告也向中级法院上诉,要求二审法院撤销一审判决,改判驳回原告诉讼请求。理由如下(简略):
     
      1、依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,征用房屋补偿对象为房屋所有权人,原告作为征用房屋承租人,无权参与包括装修费、搬家费、停产停业费等补偿费的分配。
     
      2、既然补偿对象是被告,被告领取的补偿费(包括装修费、搬家费、停产停业费在内)属于被告自己所有,不存在返还给原告,因为原告根本就不是补偿对象。
     
      3、房屋征用补偿和房屋租赁合同是两个不同的法律关系,不能混淆。原告如果认为政府征用房屋给自己造成了损失,可以依据租赁合同向法院起诉要求被告赔偿。但原告和被告签订的租赁合同已约定,如遇政府拆迁,原告无条件搬出。据此,被告无需对原告作出任何赔偿或补偿。
     
      综上所述,一审判决“被告返还原告补偿款”事实不清,证据不足,于法无据,二审法院应予改判。
     
      景德镇市中级人民法院经审理认为:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定,为了公共利益的需要,征用国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)给予公平补偿。被征收人明确界定为房屋所有权人,征收补偿协议的合同相对人为房屋征收部门与房屋所有权人,仅在房屋征收部门与房屋所有权人之间发生效力,房屋征收部门对国有土地上房屋征收造成所有权人财产损失的,应当对房屋所有权人给予补偿。原告仅是被被征收房屋的承租人,并非被征收人,本案中,基于征收产生的各项财产损失补偿对象并非原告,与原告并无关联。原告向被告主张被征收房屋的停产停业补偿款、装修费以及搬迁费,要求按照征收补偿标准分享被告的拆迁利益,于法不符,本院不予支持。原审适用法律错误,裁判结果不当,应予改判。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、《民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定,判决如下:
     
      一、撤销景德镇市珠山区人民法院(2017)赣×××民初字××××号民事判决;
     
      二、驳回原告的诉讼请求。
     
      经过沈律师的不懈努力,本案反败为胜,而且是完胜。假如原告对一审判决知足不提出上诉,被告是准备按照一审判决付款的。但原告提起上诉,迫使被告同时上诉,进行绝地反击,维护了自身的合法权益。
     
      本案无疑又是一个典型案例:承租人不是征用房屋的补偿对象,无权分享被征用人的拆迁利益。

    【作者简介】
    沈英华,厦门大学毕业,政协景德镇市第九届、第十届、第十一届、第十二委员会常委、民革景德镇市第十一届、第十二届委员会副主委、景德镇市监察局(纪检委)第三届、第四届特邀监察员、景德镇仲裁委员会仲裁员、江西景德律师事务所(景德镇市第一律师事务所,江西省十佳律师事务所)副主任。本律师法学理论功底扎实,办案经验丰富,擅长办理各类疑难复杂的民事、经济、刑事案件。

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