【案件报告53】商铺宣传资料中某品牌入驻的内容不构成要约
2018/6/26 11:29:42 点击率[165] 评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】房地产法
    【出处】微信公众号:律行天下
    【写作时间】2018年
    【中文关键字】销售广告;要约;要约邀请;性质;效力 ​
    【全文】

      【报告提要】购买商铺属于商业投资行为,本身具有一定的风险,买受人应当具备相应的风险承受能力,如果商铺宣传资料中有关某品牌入驻的内容,未载入合同,而买受人以该宣传资料内容未实现主张开发商违约,法院不予支持。
     
      案件名称:陈刚商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
     
      案件类型:商品房买卖合同纠纷
     
      案号:(2017)最高法民申3886号
     
      文书来源:裁判文书网
     
      关键词:销售广告-要约-要约邀请-性质-效力



     
      【评析】
     
      商品房销售广告,指的是房地产开发企业、房地产权利人或房地产中介服务机构利用印刷媒介为载体的报纸、期刊、或者以电波为载体的电视、广播、或于户外建筑物上发布的商品房销售为内容的广告。《广告法》第二十六条规定了:房地产广告,房源信息应当真实,面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积,并不得含有下列内容:(一)升值或者投资回报的承诺;(二)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置;(三)违反国家有关价格管理的规定;(四)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。开发商在制作商品房销售广告之时应当严格遵守《广告法》的规定,实务中因监管的漏洞以及买受人法律意识的薄弱,销售广告违法现象频生,其作为买受人了解信息的主要渠道,为买受人在购房过程中提供了便利,但因违法广告、夸大宣传等原因使得商品房买卖合同纠纷越来越多,引起此类纠纷的根源在于对商品房销售广告的法律性质存在争议。商铺销售广告作为商品房销售广告的一种,其具有商品房销售广告的一般特点,也具有特殊性,本文以商铺销售广告为例,对商品房销售广告的性质作一个简略分析。
     
      一、商品房销售广告的法律性质
     
      根据《合同法》第十五条以及《商品房买卖合同解释》(以下称《解释》)第三条之规定,房地产开发商作为出卖人所作出的商品房销售广告和宣传资料通常情况下为要约邀请。但是在满足以下三个条件时,即构成要约:1.广告和宣传资料说明和允诺的对象是商品房开发范围内“房屋”及“相关设施”;2.所作的说明和允诺具体明确;3.该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
     
      但是如何正确区分商品房销售广告的法律性质在实务中较为复杂,需根据个案情况综合分析。由于对《解释》第三条的理解不一致,导致同案不同判的现象频有发生。
     
      二、商铺宣传资料常见内容
     
      1.对环境的描述,主要包括周边交通、通讯、商场、入驻品牌等信息,如本案,开发商华友公司宣传资料中明确表示永辉超市将入驻,但最终因永辉超市违约,未能入驻。本案一审、二审及再审均认为,诉争补充协议已约定:双方之间的权利义务均以《商品房买卖合同》及其附件和本补充协议所约定的内容为准。买受人陈刚对此明知,现其以广告中的内容未实现主张华友公司违约,并无合同依据。并且永辉超市未入驻系因永辉超市单方违约造成,开发商并不存在虚假宣传或过错,不应对此承担违约责任。笔者对此并不认同,审查商品房销售广告是否构成要约应当严格按照《解释》规定逐一审查,而不能因销售广告中的免责条款而免责,入驻的品牌对整个项目的商业价值有重大影响,该销售广告不仅明确具体而且对于买受人订立买卖合同及商铺价格的确定会产生重大影响,应当认定为要约,即使未载入合同,也应当视为合同的一部分,对双方均有约束力。
     
      2.向购房者提供某些优惠或赠送礼品的内容。广东省高级人民法院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第二十四条规定了:商品房售楼广告的内容没有在商品房预售合同中约定,但符合下列情形之一的,该广告内容具有法律约束力:(一)向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺。
     
      检索到的案例也基本支持此观点,如(2017)吉民申3421号、(2016)苏01民终1105号、(2011)南市民一终字第2208号,、(2018)粤04民终1012号、(2017)闽0821民初997号等;但也有部分判决持否定态度,如(2016)黔民申462号、(2017)苏民申1097号。笔者认为,销售广告中赠送礼品的内容不应当视为要约,商品房销售广告通常情况下应当视为要约邀请,满足《解释》第三条的构成要件时方构成要约,赠送礼品的内容未必会对合同订立以及价格产生重大影响。如若当事人认为有关赠送礼品的内容对其订立合同有巨大影响,应当要求将此部分内容加入合同。
     
      3.对咨询管理服务内容的描述,如宣传资料承诺的超五星电影院,统一招商、统一经营、统一宣传推广,把XXX建设成为首屈一指的商业文化航母等内容均属于咨询管理服务范畴。于大多数人而言,购买商铺的主要目的在于投资,而咨询管理服务的内容对商铺是否具有投资价值以及价格有重大影响,因此笔者认为其符合《解释》规定的要约构成要件,应当视为要约。
     
      三、结语
     
      尽管《解释》对商品房销售广告的法律性质做了规定,但在我国的司法实践中,对商品房销售广告的性质依然存在较大争议,了解商品房销售广告的法律性质以及《广告法》的相关规定可以在一定程度上约束开发商的广告宣传行为,有助于买卖双方合法维权。

    【作者简介】
    陈鑫范,浙江西湖律师事务所执行合伙人,2017ENR/建筑时报“最值得推荐的中国工程法律60位专业律师,中天控股集团有限公司重大疑难复杂案件专家咨询委员会委员;杭州中院、杭州西湖法院特邀调解员;杭州市金华商会法律保障委员会副主任;东阳市建筑业协会法律人才库成员。

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