最高法院:以物抵债协议能否对抗法院对讼争房屋强制执行六则裁判观点
2018/6/15 14:00:23 点击率[256] 评论[0]
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    【学科类别】民事诉讼法
    【出处】微信公众号:小甘读判例(作者授权发表)
    【写作时间】2018年
    【中文关键字】以物抵债;强制执行;裁判观点
    【全文】

      1.以房抵债协议签订于人民法院查封之前,且房屋受让人已经合法占有该不动产、已支付全部价款、非因受让人自身原因未办理过户登记的,应当认定受让人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益
     
      最高人民法院认为,根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定,判决执行标的能否执行,需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。杨光在本案中主张其对王波因与轻工公司之间的商品房买卖合同而形成的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益,对于其该项主张,人民法院应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,根据杨光在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与轻工公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。
     
      (一)关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。2004年4月7日,轻工公司与朗晨科技公司签订协议约定,以云顶大厦五层办公楼抵顶工程款5640141元。杨光与轻工公司签订的《商品房买卖合同》亦约定杨光购买的房屋为云顶大厦5层26号,房款为5640141元,二者具有同一性,加之轻工公司与朗晨科技公司确有建设施工关系,因此,杨光提供的商品房买卖合同虽然早于抵债协议书形成,并且该商品房买卖合同的履行方式与通常的房屋买卖方式有异,但不足以否定杨光与轻工公司之间达成的合意及买卖合同的真实性。
     
      (二)关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。杨光主张其以工程款抵顶的方式支付了全部购房款,并提交了两份《清华同方户式中央空调系统销售合同》及抵债协议书为证。王波对此提出异议,认为两份销售合同的金额与在沈阳市城市建设档案馆存档合同金额2966910元相差悬殊,不能证明双方存在真实的合同关系。
     
      因杨光向法院提供了其采购空调、锅炉以及相关人员安装费用等材料,同时也提交了为采购上述设备所支付款项的相关证据,且8份银行进账单记载2002年9月17日至2004年1月15日,轻工公司向朗晨科技公司汇款360万元,均可证明存档合同标的额并非工程全部价款。
     
      杨光已提交相关证据证明朗晨科技公司与轻工公司之间存在真实的债权债务关系,以房抵债也是双方的真实意思表示。虽然以房抵债的主体为朗晨科技公司,但从轻工公司为杨光出具的权利凭证及协议后续履行情况看,杨光应为实际权利人,以朗晨科技公司工程款抵顶的方式支付了案涉房屋全部价款。
     
      (三)关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。杨光提交的(2007)和民房初字第775号民事判决书、(2008)沈民(2)终字第304号民事调解书、物业管理费和电梯费发票及杨光、杨某某与徐某某、中国建设银行股份有限公司沈阳天龙支行签订的房屋租赁合同均可表明,在人民法院查封之前,案涉房屋即已处于杨光的实际控制之下。
     
      虽然上述民事判决的诉讼主体及物业管理费和电梯费的缴纳主体为沈阳朗晨环境工程有限公司,但该公司的法定代表人为杨光,股东为杨光及其父杨某某,基于家族企业的特性,可以认定案涉房屋已被杨光实际控制的事实。又因轻工公司于2004年11月17日即开具了《准住通知单》,故杨光基于抵债协议书及该通知单对案涉房屋的占有为合法占有。
     
      (四)关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。沈阳市房产局解遗领导小组办公室沈房解遗(2013)6号文件《关于准予“云顶大厦”项目部分房屋权属登记的通知》和沈阳市和平区人民政府沈和政(2012)93号文件《关于为购买云顶大厦项目网点的业主办理房产证的报告》两份证据表明,案涉房屋的产权人界定为杨光,因建设方阳台超建等原因,未能办理房屋权属登记。解遗文件虽然形成时间是在2014年,但解遗事项发生在法院查封之前,且能够证明未办理过户登记是因建设方阳台超建等原因而非因买受人自身原因,买受人对此没有过错。
     
      综合上述几点,根据现有在案证据,应当认定杨光就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
     
      ——王波与杨光、沈阳轻工房屋开发有限责任公司案外人执行异议之诉案;案号:(2016)最高法民申79号;合议庭法官:李明义、汪国献、苏戈;裁判日期:二〇一六年四月二十七日。
     
      2.以物抵债协议已经具备了房屋买卖合同的基本要件,且在签订该协议前已经履行了付款义务,受让人有权请求债务人依照该协议书约定履行房屋转让手续,但该请求权仅是债权请求权,在法院采取查封措施之前,受让人未对案涉房产进行了直接或者间接的实际控制且未能举证证明非因自身原因未办理案涉房产的过户登记,其不能排除其他债权人对该房屋的执行
     
      最高人民法院认为,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
     
      根据该规定,买受人必须符合以上四个条件并且其权利能够排除人民法院执行的,买受人所提的执行异议才能得到人民法院支持。本案《以物业抵债协议书》已经具备了房屋买卖合同的基本要件,该协议书应视为文万彬、兴业实业与陶智之间就案涉十套房屋达成了买卖合意,且陶智在签订该协议前已经履行了向兴业房产、兴业投资和梦酒公司的付款义务,即已经支付了该房产的相应对价,其有权请求文万彬、兴业实业依照该协议书约定履行房屋转让手续。
     
      关于案涉房屋被一审法院查封之前陶智是否实际占有该房屋的问题。针对751号房产,陶智在原审中提交了其与雷国珑的租赁合同复印件及雷国珑向陶智转账的银行转账凭证。因该租赁合同为复印件,转款凭证亦未写明转款用途,转款的金额也与陶智自己出具的情况说明中关于租金的数据不吻合。
     
      针对407号、438号的两套房产,陶智称其接收该两套房产时,已经由文万彬租赁给如家酒店经营至今,但其亦未向二审法院提交其与如家酒店签订的租赁合同或者收取租金的相应依据。《物业费催收通知书》显示物业公司通知陶智缴纳十套房产的物业费,但陶智并未提交其缴纳该物业费的相应证据。
     
      综上,陶智举示的占有案涉三套房产的证据尚不足以证明其在一审法院采取查封措施之前,对案涉房产进行了直接或者间接的实际控制并收取相应租金。二审法院认定陶智对案涉房产所享有的权利仅是债权请求权,并无不当。
     
      关于案涉房屋未办理过户登记是否因为陶智自身原因的问题。从举证责任分配上说,案外人提出执行异议或者提起执行异议之诉,应当举证证明非因自身原因未办理过户登记。根据陶智的申请,二审法院依法向云南省昆明市房产交易中心调查核实。证据显示,2014年12月8日,房产交易中心的档案资料中,文万彬名下其他房产提交了交易手续材料,而本案诉争的三套房产的交易手续资料并未显示,即在2014年12月24日一审法院查封前,没有证据证明陶智已向相关部门申请办理过户登记。另,除本案争议三套房产外,其余七套房产均于2014年12月9日变更买卖合同登记备案至银箭公司名下,银箭公司实际控制人为陶智。综上,陶智未能举证证明非因自身原因未办理案涉房产的过户登记,其应承担相应的法律后果。
     
      ——陶智与黄萍、宜宾红楼梦酒业股份有限公司等执行异议之诉案;案号:(2017)最高法民申4657号;合议庭法官:李延忱、杨兴业、张纯;裁判日期:二〇一七年十一月二十二日。
     
      3.受让人基于以房抵债的原因而通过长期、公开、合法占有形式公示了其对于诉争房屋的所有者权利,其在本案中要求确认对房屋享有所有权,具有事实依据,其他债权人的债权不能排斥受让人所享有的占有权能
     
      最高人民法院认为,海发行清算组根据《F座房屋购销合同书》、《协议书》、《补充协议》的约定,已经基于以房抵债的原因而实际合法享有金融花园F2004、F2301、F2306房屋所有的部分权益,且其已经通过长期、公开、合法占有形式公示了其对于上述房屋的所有者权利,故其在本案中要求确认对上述房屋享有所有权,具有事实依据,应予支持。
     
      至于武科投清算组抗辩案涉F2004、F2301、F2306房屋一直登记在三友公司名下、应属于三友公司所有的主张,同上述房屋已经抵债给海口大信社(即海发行清算组)的事实不符,本院不予采信。湖北高院未予支持海发行清算组要求对F2004、F2301、F2306享有所有权的诉讼请求,认定事实及适用法律不当,本院予以纠正。
     
      上述房屋系海口大信社基于以房抵债的真实原因取得,其权利应属于海口大信社所有。而对于案涉上述房屋现状,海发行清算组及武科投清算组均认可目前由海发行清算组实际占有,这进一步表明,海发行清算组基于以房抵债的真实原因,实际合法占有了上述案涉六套房屋。
     
      尽管上述六套房屋并未完成权属过户登记手续,但是海发行清算组基于合法占有房屋的事实,其所享有的占有权能亦应受法律保护。而武科投清算组申请法院强制执行的基础权利系一种债权,此种债权不能排斥海发行清算组的合法占有这一所有权权能。因此,海发行清算组在本案中请求停止对案涉六套房屋的执行,理据充分,应予支持。
     
      ——海南发展银行清算组与武汉科技信托投资公司清算组等案外人执行异议之诉案;案号:(2013)民一终字第95号;合议庭法官:王友祥、刘银春、仲伟珩;裁判日期:二〇一四年五月七日。
     
      4.虽已签订《以房抵债协议》,但没有对案涉房产办理过户登记手续,故双方关于案涉房产的转让并未产生物权变动效力,受让人亦未在人民法院查封之前已合法占有案涉房产,其不能排除法院执行行为
     
      最高人民法院认为:《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据原审查明的事实,戴宏都与宽泰公司签订案涉《以房抵债协议书》后没有对案涉房产办理过户登记手续,故双方关于案涉房产的转让并未产生物权变动效力。
     
      2015年6月27日,一审法院依解军的申请作出(2015)丹执字第00025-1号民事裁定,查封了包括案涉房产在内的部分宽泰公司在建楼房。戴宏都主张其在人民法院查封之前已合法占有案涉房产,但案涉房产在当时尚处于在建状态,并未取得商品房销售许可证,亦未竣工验收,戴宏都在原审期间并未举示充足的证据证明其已实际占有了案涉房产。据此,原审认定戴宏都不符合前述法律规定的能够排除人民法院执行行为的情形,认定事实及适用法律并无不当。
     
      ——戴宏都与解军等执行异议之诉纠纷案;案号:(2018)最高法民申1382号;合议庭法官:董华、骆电、张代恩;裁判日期:二〇一八年四月二十七日。
     
      5.主张以物抵债以排除其他债权人的强制执行应当提供证据证明自己为被执行人的债权人,在没有办理房屋产权转移登记的情况下,未完成上述举证责任的,受让人不能从自己是已经实际支付了对价并实际占有所购房屋的商品房购买者的角度主张阻却生效判决的执行
     
      最高人民法院认为:第一,王榕威与环亚公司、联华公司签订以房抵债协议后,自称在2001年11月与联华公司签订了商品房买卖合同,且天津市当时并未实行商品房买卖合同备案制度,但其此后从未在房地产管理部门办理案涉房屋的产权过户登记手续。因此,王榕威无法通过不动产登记簿来证明其为案涉房屋的所有权人。
     
      第二,王榕威主张其取得案涉房屋所有权的依据首先是其对于环亚公司享有300万元的债权。但其只提供了借款合同和环亚公司的三张收据,却未能提供其依据合同向环亚公司支付出借款项的银行转账凭证和现金交付出借款项的其他证据。环亚公司一、二审均未出庭应诉,没有提供相关证据支持王榕威的观点,仅凭王榕威提供的借款合同和收据,不足以证明其为环亚公司的债权人。
     
      第三,王榕威二审中提交了其与联华公司签订的两份商品房买卖合同,其中对于案涉两套房屋价格的约定分别是225万元和345万元,与王榕威主张的其对环亚公司享有的债权数额不同。而且,两份合同中有关付款形式与付款时间部分均为空白,从中无法看出王榕威向联华公司购买案涉房屋与其主张的环亚公司以上述房产抵债一事之间的联系。
     
      综上,王榕威提供的证据,不能形成完整的证据链,以达到其证明自己为环亚公司的债权人,债务人环亚公司因无法偿还债务而以案涉环亚公寓的两套房屋抵偿给王榕威,但采取由案外人联华公司与王榕威签订商品房买卖合同的方式完成所有权转移的目的。在没有办理房屋产权转移登记的情况下,王榕威没有从自己是已经实际支付了对价并实际占有所购房屋的商品房购买者的角度主张阻却生效判决的执行。
     
      ——王榕威与环亚国际贸易(天津)有限公司等案外人执行异议之诉案;案号:(2016)最高法民终113号;合议庭法官:韩玫、司伟、沈丹丹;裁判日期:二〇一六年五月三十日。
     
      6.人民法院“以物抵债裁定书”具有物权变动的效力,受让人对争议房产具有所有权,并基于该所有权具有对抵债标的物的过户登记请求权和交付请求权,其对该房产所具有的所有权具有阻却执行的效力
     
      最高人民法院认为,石家庄中院(2005)石执字第00068-3号民事裁定性质上属于以物抵债裁定,作出的时间是2008年4月28日,《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行,应予适用。该法第二十八条规定,“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”据此,因人民法院的法律文书等法律行为以外的原因引起物权变动,不经登记或交付,可以直接生效。
     
      《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》施行于本案二审期间,不适用于本案,但在不与此前司法解释相冲突的情况下,可以参照适用。该解释第七条明确将人民法院的“以物抵债裁定书”明确为可以导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书。根据上述规定,石家庄中院(2005)石执字第00068-3号民事裁定具有物权变动的效力。
     
      其次,从河北外贸公司对案涉房产所具有的权利的性质看。案涉房屋至今未办理过户登记,仍在河北进出口公司名下。但由于石家庄中院(2005)石执字第00068-3号民事裁定已经生效,具有物权变动的效力,因此河北外贸公司对该房产具有所有权,并基于该所有权具有对抵债标的物的过户登记请求权和交付请求权。由于人保投资河北管理部与河北进出口公司之间为一般金钱债务,根据物权优于债权的原则,河北外贸公司对该房产所具有的所有权具有阻却执行的效力。
     
      ——人保投资控股有限公司河北资产管理部与河北省外贸资产经营有限公司等申请执行人执行异议之诉案;案号:(2016)最高法民申3192号;合议庭法官:潘勇锋、朱燕、邵长茂;裁判日期:二〇一六年十二月二十六日。

    【作者简介】
    甘国明,单位为沈阳市中级人民法院。

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