【案件报告50】阶段性担保的保证期间不因合同约定的条件未成就而无限期延长
2018/6/7 9:33:29 点击率[88] 评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】房地产法
    【出处】律行天下
    【写作时间】2018年
    【中文关键字】保证期间;阶段性担保;合理期间
    【全文】

      【报告提要】锚点阶段性担保在商品房预售合同中比较常见,通过办理买房人所购房屋预告抵押登记,可以有效减少金融机构和房地产企业的风险。因其阶段性特征,预告抵押登记和商品房预售登记的衔接非常重要。金融机构怠于办理预告抵押登记,等于无限延长房地产企业的保证期间,有违担保法的精神,亦有违诚实信用原则。
     
      案件名称:招商银行股份有限公司大连分行、大连一方地产有限公司保证合同纠纷
     
      案件类型: 保证合同纠纷
     
      案号:(2017)最高法民申3474号
     
      文书来源:最高人民法院公报2018年第5期(总第259期)
     
      关键词: 保证期间-阶段性担保-合理期间
     
      【再审背景】
     
      2011年2月10日,招商银行股份有限公司大连分行(以下简称招商银行)与大连一方地产有限公司(以下简称一方公司)签订《担保协议》,该协议第一条约定:甲乙(招商银行为甲方,一方公司为乙方)双方自2011年2月10日起至2021年2月10日止,就乙方依法开发的一方公馆项目的商品房进行个人住房贷款合作。该协议所覆盖额度为人民币3亿元。第二条约定:购房人在本协议第一条规定的期限内购买指定项目的商品房,可凭商品房买卖合同、首期款收款收据向甲方申请个人住房贷款……第三条约定:甲方发放贷款时将根据与购房人签订的借款合同后10个工作日内将贷款资金划至乙方指定的结算账户。第五条约定,担保期限为每笔贷款放款之日起至预抵押登记完之日止。《担保协议》第六条约定,一方公司在承担保证担保期间,应当办理购房合同的真实有效登记备案手续,并及时将购房合同的登记备案手续转交给招商银行指定代办机构,积极配合招商银行办理预告抵押登记。第七条约定:自甲方贷款发放之日起,至预抵押登记完之日止之前,如出现以下任一情况,甲方有权要求乙方履行担保责任:……3.非因甲方原因未能在90个工作日内办妥借款人所购房屋预告抵押登记手续……7.非甲方原因造成的抵押登记手续未能办理或存在瑕疵。
     
      2012年7月18日,一方公司与高某签订《商品房买卖合同》(合同编号:0519589),该合同第三条约定所购商品房为第X幢X单元X层X号房,用途为公建。第六条第3项约定:首期房款980.7万元于本合同签订的同时支付,剩余房款979万元以按揭贷款方式于本合同签署后30日内支付。
     
      2012年9月29日,招商银行与高某就案涉房屋签订《个人购房借款及担保合同》,该合同第三条约定贷款金额为979万元;第四条约定贷款期限120个月,即从2012年9月29日起到2022年9月29日止。
     
      2012年10月9日,招商银行把高某借款979万元打入高某本人账户后又转入一方公司在招行五一广场支行开立的账号中。
     
      2013年7月8日,一方公司在房产部门对案涉房屋进行网签《商品房买卖合同》(合同编号:31700126)备案,用途为“非住宅”。2014年1月17日,一方公司与高某签订附件四《补充协议》,约定:“X栋仅可用作住宅使用,不允许用作经营、办公等其他用途”。
     
      同日,一方公司将备案合同(2013年7月8日)及附件四《补充协议》移交给招商银行。2015年3月6日,案涉房屋因另案被法院查封。截止2015年3月10日,未偿还本金余额为8111960.77元。
     
      2015年4月22日,招商银行向大连市中级人民法院(以下称大连中院)提起诉讼。
     
      大连中院认为,本案争议焦点为:一、一方公司承担保证责任的条件是否成就?二、《担保协议》是否是附解除条件的合同?
     
      一、招商银行要求一方公司承担保证责任的合同依据是《担保协议》第七条第一款第3项约定,即非因招商银行原因未能在90个工作日内办妥借款人所购房屋预告抵押登记手续。2012年10月9日,招商银行放款;2013年7月8日,一方公司在房产部门对案涉房屋进行网签《商品房买卖合同》备案;2014年1月17日,一方公司将备案合同和附件四《补充协议》移交给招商银行。一方公司办妥高某所购房屋网签《商品房买卖合同》手续并移交给招商银行用了一年多的时间,即使招商银行在高某的配合下及时办理完成预告抵押登记,也超出了90天的约定。一方公司未及时完成网签《商品房买卖合同》备案并将备案手续移交给招商银行,导致《担保协议》第七条第一款第3项约定的承担保证责任成就。
     
      二、《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第四十五条规定,当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。附解除条件的合同所附的条件有以下几个特点:条件必须是约定的事实,条件必须是将来可能发生的事实,条件必须是合法的事实,条件必须是合同的附属内容,所附条件成就时引起的法律后果是合同失效。《担保协议》第五条约定,担保期限为每笔贷款放款之日起至预抵押登记完之日止。该担保期限及预抵押登记的约定是否是《担保协议》附的解除条件,首先,担保期限是《担保协议》的主要内容之一,办理预抵押登记是《担保协议》履行的主要内容之一,上述约定并非《担保协议》的附属内容。其次,如当事人依据约定按期完成预抵押登记事项,引起的法律后果是《担保协议》履行完毕、终止,而不是《担保协议》的解除、失效。担保期限及预抵押登记的约定,与合同法第四十五条有关附解除条件的合同规定不符,《担保协议》不是附解除条件的合同。
     
      一审判决后,一方公司向辽宁省高级人民法院(以下称辽宁高院)提起上诉。
     
      本案二审争议焦点之一为:一方公司应否承担保证责任?
     
      辽宁高院认为,《担保协议》第五条约定担保期限为每笔贷款放款之日起至预抵押登记完成之日止。第七条约定如出现“非因招商银行原因未能在90个工作日内办妥借款人所购房屋预告抵押登记手续”的情况,招商银行自贷款发放之日起,至预抵押登记完之日止之前,其有权要求一方公司履行担保责任。招商银行与高某签订的《个人购房借款及担保合同》第26.2条约定“如本合同签订之时抵押房产尚未办妥产权证书的,抵押人应按照贷款人的要求,积极配合贷款人及或售房人办理预告抵押登记或者楼花抵押登记;抵押房产具备办理正式抵押登记条件起的60日内,抵押人必须无条件配合贷款人办妥由预告抵押登记或楼花抵押登记转为正式抵押登记的手续。”从以上《担保协议》约定内容看,双方签订担保协议真实缔约意图是一方公司在90个工作日内办妥借款人所购房屋预告抵押登记手续交招商银行,招商银行负责办理预告抵押登记手续将来实现抵押权。本案中虽然一方公司未在90个工作日之内将备案手续移交给招商银行,说明招商银行有权要求一方公司承担担保责任条件成就,但并不必然发生保证责任,因为一方公司承担的是阶段性担保,担保期间为每笔贷款放款之日起至预抵押登记完成之日止,因此,招商银行是否在保证期间内向一方公司主张了权利是本案的关键所在。
     
      第一,招商银行未在保证期间内向一方公司主张权利,一方公司的保证责任应当免除。双方约定的保证期间是每笔贷款放款之日起至预抵押登记完成之日止,故当事人双方对保证责任期间的长短进行了约定,即当一方公司少于90个工作日内办妥预告抵押登记手续,保证责任期间可缩短。当一方公司多于90个工作日内办妥预告抵押登记手续,保证责任期间可延长。虽然《担保法解释》第三十一条的规定“保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果。”该规定的目的是敦促权利人尽快行使权利,避免权利处于不确定状态。但当事人以约定的方式确认保证期间长短与该条规定并不相悖。因此,本案的保证责任期间应确定为从2012年10月9日招商银行放款之日起,至2014年1月17日一方公司向招商银行交付预告抵押登记手续后,招商银行在合理期限内办理完预告抵押登记止。但是招商银行于2014年1月17日收到一方公司交付的预告抵押登记手续后,没有在合理期间内及时办理预告抵押登记,直至2015年3月6日案涉房屋因另案被法院查封无法办理后,才于2015年4月22日向法院起诉向一方公司主张权利,已过保证期间。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款“有合同约定的保证期间和前款规定的保证期间,债权人未要求保证人承担保证责任的,保证人免除保证责任”的规定,招商银行未在保证期间内向一方公司主张权利,一方公司的保证责任免除。
     
      第二,招商银行怠于履行办理预告抵押登记手续义务所造成抵押物被法院查封的责任,应当由其自行承担。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中,招商银行是办理预告抵押登记手续的义务主体,在一方公司未在约定的90个工作日内交付办理抵押登记手续情况下,招商银行收到一方公司迟延交付的预告抵押登记手续后,应当在合理期限内及时办理预告抵押登记手续,防止案涉房屋被法院查封而无法办理。但是招商银行于2014年1月17日收到一方公司迟延交付预告抵押登记手续后,不但没有提出异议,而且迟迟不去办理预告抵押登记手续,使一方公司的保证责任期间无限延长,加大一方公司的责任风险,这有失公平,也有悖诚实信用。因此,招商银行因怠于履行办理预告抵押登记手续义务所造成抵押物被法院查封的责任,应当由其自行承担。
     
      第三,案涉房屋没有办理预告抵押登记的责任在于招商银行。在原审中招商银行辩称未办理预抵押登记的原因是高某不配合,因高某是香港户籍,与他联系困难,其未出具代办手续,银行无法单方办理。上述原因均非一方公司造成,在一、二审中招商银行未提供证据证明未办理预告抵押登记是一方公司迟延交付预告抵押登记手续所至,亦未提供证据证明其已积极地敦促一方公司及高某配合其办理预抵押登记,在高某已经死亡情况下,仅凭招商银行的单方陈述,不能排除非银行原因,因此招商银行无权要求一方公司承担担保责任。
     
      综上,一审法院并未审查招商银行是否在双方约定的保证期间内向一方公司主张权利,招商银行收到一方公司交付的预告抵押登记手续后,是否在合理期间内办理预告抵押登记,以及未办理抵押登记被法院查封的责任在谁,仅凭非因招商银行原因未能在90个工作日内办妥借款人所购房屋预告抵押登记手续单一约定,认定一方公司承担保证责任,属于认定事实和适用法律错误。
     
      招商银行不服二审判决,向最高人民法院(以下称最高院)申请再审。
     
      【再审裁判要旨】
     
      最高院认为:关于本案保证期间的确定。招商银行与一方公司在《担保协议》第五条约定,一方公司承担的是阶段性担保,保证期间是每笔贷款放款之日起至预告抵押登记完成之日止。双方签订《担保协议》的目的是一方公司在90个工作日内办妥高某所购房屋预告抵押登记手续交给招商银行,招商银行办理完预告抵押登记后,一方公司的担保责任即可免除,招商银行通过抵押权来保障债权实现。从字面理解,双方当事人对保证期间进行了约定,以办妥预告抵押登记为时间节点,保证期间可以延长,也可以缩短。该约定是双方当事人的真实意思表示,但不能与《担保法》的规定相悖,不能无限延长保证期间,也是阶段性担保的应有之义。因此,本案的保证期间应确定为从2012年10月9日招商银行放款之日起,至2014年1月17日一方公司向招商银行交付商品房预告抵押登记手续后,招商银行在合理期限内办理完预告抵押登记止。《担保协议》第七条约定,如出现非因招商银行原因未能在90个工作日内办妥借款人所购房屋预告抵押登记手续,招商银行自贷款发放之日起,至预告抵押登记完之日止之前,其有权要求一方公司履行担保责任。同理,一方公司将购房合同的登记备案手续交给招商银行后,招商银行亦应在合理期限内办理预告抵押登记,而合理期限应以上述双方约定的90个工作日作为参照。
     
      关于未办理案涉房屋预告抵押登记的责任。《担保协议》第六条之约定,一方公司在承担保证担保期间,应当办理购房合同的真实有效登记备案手续,并及时将购房合同的登记备案手续转交给招商银行指定代办机构,积极配合招商银行办理预告抵押登记。招商银行一审中辩称未办理预告抵押登记的原因是高某不配合,因高某是香港户籍,与他联系困难,其未出具代办手续,银行无法单方办理。招商银行与高某签订的《个人购房借款及担保合同》第26.2条约定:“如本合同签订之时抵押房产尚未办妥产权证书的,抵押人应按照贷款人的要求,积极配合贷款人及/或售房人办理预告抵押登记或者楼花抵押登记;抵押房产具备办理正式抵押登记条件起的60日内,抵押人必须无条件配合贷款人办妥由预告抵押登记或楼花抵押登记转为正式抵押登记的手续。”在一审、二审中招商银行未提供证据证明未办理预告抵押登记是一方公司迟延交付办理预告抵押登记手续所致,亦未提供证据证明其已积极敦促一方公司及高某配合其办理预告抵押登记。招商银行于2014年1月17日收到一方公司交付的购房预告抵押登记手续后,没有在合理期间内及时办理预告抵押登记,直至2015年3月6日案涉房屋因另案被法院查封无法办理后,才于2015年4月22日向法院起诉一方公司主张权利。招商银行怠于履行合同义务是显而易见的,对案涉房屋不能办理预告抵押登记后果的产生存在重大过错。
     
      关于一方公司应否承担保证责任。本案中,招商银行是办理预告抵押登记的义务主体,在一方公司未在约定的90个工作日内交付办理预告抵押登记手续情况下,招商银行收到一方公司迟延交付的预告抵押登记手续后,应当在合理期限内及时办理预告抵押登记,防止案涉房屋被法院查封而无法办理。但是招商银行收到一方公司迟延交付预告抵押登记手续后,不但没有提出异议,而且一年多时间不去办理预告抵押登记,且无合理解释,应视为一方公司阶段性担保的保证责任免除条件成就。根据《担保法》第二十六条第二款“有合同约定的保证期间和前款规定的保证期间,债权人未要求保证人承担保证责任的,保证人免除保证责任”的规定,招商银行未在保证期间内向一方公司主张权利,一方公司的保证责任免除。另外,《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定:“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。”因此,招商银行因怠于履行办理预告抵押登记义务所造成抵押物被法院查封的责任,应当由其自行承担。
     
      【简评】
     
      在商品房买卖合同中,特别是商品房预售合同中,开发商承担从银行贷款发放到办理预告抵押登记期间的阶段性担保是通行的做法。根据《担保法》第十五条的规定,担保合同应当有明确的保证期间,本案招商银行与一方公司在《担保协议》中约定了一方公司的保证期间为每笔贷款放款之日起至预告抵押登记完成之日止。该条款不违反法律法规的强制性规定,是当事人之间意思自治的体现,应当认为合法有效。但是由于该约定是一个可变的期间,它取决于办理预告抵押登记完成的时间,这是否意味着保证期间可以无限期延长?
     
      一、《担保法》及其司法解释规定了保证期间有约定从约定,没有约定时保证期间自主债务履行期届满之日起6个月;约定不明时保证期间自主债务履行期届满之日起2年。部分法院认为,阶段性担保的保证期间符合《担保法》及其司法解释规定的保证期间早于主债务的履行期限的情形,应当视为没有约定,保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。但是阶段性担保的目的是为了保障银行等金融机构在取得物保的过程中的权益,在商品房买卖中,买受人负有的并非一次性还款义务,主债务的履行期间一般会达到10年甚至更长。买受人按照其与银行等金融机构签订的协议,按月偿还一定数额的款项,若买受人怠于履行还款义务,银行等金融机构对其剩余债权完全可以通过物保得以实现。
     
      二、阶段性担保协议可以视为附解除条件的协议,如本案,当商品房预告抵押登记办理完成,则开发商的保证责任解除。但是因银行迟迟未办理预告抵押登记,而无限期延长开发商的保证责任是否对开发商有失公平?合同法第四十五条第二款规定:“当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的,视为条件已成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。”开发商将商品房预告登记手续交与银行后,银行未在合理期限内办理预告抵押登记,可以视为不正当地阻止条件成就,视为条件已成就,房产开发商不应再承担保证责任。
     
      综上,签订阶段性担保协议是双方当事人的真实意思表示,但不能与《担保法》的规定相悖,不能无限延长保证期间。

    【作者简介】
    陈鑫范,浙江西湖律师事务所执行合伙人,2017ENR/建筑时报“最值得推荐的中国工程法律60位专业律师,中天控股集团有限公司重大疑难复杂案件专家咨询委员会委员;杭州中院、杭州西湖法院特邀调解员;杭州市金华商会法律保障委员会副主任;东阳市建筑业协会法律人才库成员。

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